調布の相続・遺言・空き家は、相続専門相談センター 行政書士 相続アドバイザー・空き家コンサルタント 家族信託(府中、三鷹、世田谷、狛江)

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相続と不動産対策に絶対に必要となる遺言
不動産は、もめごとの発生源!!
今のうち、早い処分を考えた方が良いことが多い。

、不動産はいろいろなことがありそうね!

相続でもめる代表選手が、不動産。

裁判所が関わった案件の86%が不動産が関わること。

いくつか、原因となることを書いてみましょう。

不動産は、価格がわからない

不動産は、2人以上で所有することがある。(共有)

不動産には、ローンがついていることがある。

不動産の管理の問題。(賃料や管理費用など)

必要な不動産と、いらない不動産がある。

このようなことを整理し、トラブルを減らすことになるのが、遺言です。

価値ある不動産、ゴミ同然の不動産

むかしのように、「不動産=価値がある」と言う時代は、終わりました。

収益を生まない不動産は、コストが高い、大きくても価値がありません

なぜなら、固定資産税が高く、相続税も高いからです。

売れば、時価は安いのに、持っていると相続評価は高いこともよくあります。

相続税(評価)の大小は、利益を生むか、生まないかとは、全く関係ありません。

収益を多く生むのが、本当の良い不動産です。

収益を生まない、収益が少ない不動産は、持っているだけ損です。

収益を生まない不動産は売り、収益を生む不動産に変えることが、相続税対策にもなります。

同じ地区の不動産でも、宝にもなり、ゴミにもなります。

どう分けるか、どう使えるか、どう建物が建つかが影響します。(用途地域など)

2018年から、圧倒的に人数が多い団塊の世代は、70歳代になってきます。

人口がどんどん減る時代、多くの不動産の価値が下がり、誰も欲しがらないものが増えます。

アパート経営も、多くは失敗になるでしょう。

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処分に困る不動産の例

  1. 土地の確定測量が、終わっているか?(売ろうとしても、売れない)
  2. 建築不可の物件(法律上、新しく建物を建てられない)
  3. 借入金が多い低収益アパート(いわゆる古アパート)
  4. 借地や底地(他人に貸している不動産)
  5. 共有不動産(持分で分けているもの)
  6. インフラ(上下水道、電気など)未整備
  7. 土地の筆と、地上の利用状況が合っていない。
  8. 市街地山林

確定測量が終わっていないと起こる問題とは?

もし、相続などで、土地を売りたいと思った時に、確定測量が終わっていないと売れません。

どこからどこまでが、持っている土地なのか、境界も正確にわからないし、面積もわからないので価格も決まりません。

相続では、土地を売りたくないと思っていても、相続税を納めるために売らざるを得なくなる場合もあります。

相続税は、10か月以内に、お金で納める必要があるので、時間も限られています。

また、相続前に測量をしておけば、その費用分相続税が減ります

さらに、境界などの確認も、親の方がしやすいことが多いでしょう。

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建物が建てられない土地とは

多くの場合、土地があっても、建物が建てられないと意味がありません。

通常は、建築基準法が決めた「4m以上の道路」に、2m以上接していないといけません。

良くあるのが、間口が狭く、2mない場合。

2m程度あるように見えても、実際は1.8mしかない場合が多い。(昔の基準)

また、道に面していても、それは「法律上の道路ではない」ということがあります。

今、もしそこに古い建物が建っていても、新しく建てることはできません。

対策としては、2mあるように拡げれば、建物が建てられます。

また、入口と通路が狭くて、奥が広い土地があります。(路地状敷地)

これは、自治体によって、別に「安全条例」がある場合があります。

例えば、この通路が長すぎるような場合、間口はもっと広げるなどです。

この基準にも、もちろん従う必要があります。

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古アパートはどうする?

親が持っていた古いアパート。

恐らく相続人は、欲しがらない。管理も面倒。

まだ、人が住んでいるので取り壊せない。

取り壊すにもお金がいる。

出て行ってもらうには、立ち退き料なども高額になるかもしれない。

収入が多ければまだ良いが、賃料が安いまま。

古くからの人が多く、なかなか出て行きそうもない。

地震や火山が活動期に入っています。

ずっと言われている、直下型地震が発生したら、どうしますか?

修理もお金が掛けられないし、もしそこで倒壊でもしたら、大問題に。

建築基準法の改正が、1981年に行われ、その前の物件は、耐震性がないです。

ここで「耐震性」と言っても、全く壊れないというわけではありません。

発生後すぐ崩れて、人命が失われないと言う話しであって、大地震なら、建物自体にはかなり被害があると思われます。

阪神大震災の時に、亡くなった人の親族から、耐震性の問題で、アパートの所有者に対し1億円を超える賠が要求されたと聞いています。

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よくある共有不動産(夫婦や兄弟で持分を分ける)

非常によく見かけて、面倒なのが共有不動産。

建てた時、相続や贈与などで良く発生します。

建てる時は、お金を2人で出しあうような場合。

贈与で妻に持分を与えた場合。

相続で、兄弟で分けた場合。

こんな時に発生します。

相続で持分で分けることは、やりがちなことです。

お金が少ないので、つい不動産を持分で分ける場合です。

これをすると、後日やっかいなことになります。

全員の合意を取り付けるなど、管理や売却が簡単ではありません。

不動産の共有は、最悪と良く言われる所以です。

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土地の筆と利用状況が一致していない。

父親が持っていた広い土地の中にアパート、親や子の家があちこちに、全部建っているようなところをイメージしてください。

しかし、その下の土地が幾つかに分かれた筆であった場合、土地と上の建物の区分が一致していない場合が、あります。

こんな場合に、父親の相続があると大変です。

相続税を払うため、土地を売ろうにも、区分が違うので簡単に売れない

子供同士で土地を分け合うにしても、土地と建物が違うので簡単に分けられない

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インフラ(ガス水道)が無ければ、住めない。

土地がどれだけ立派でも、そこにガス水道などのインフラの整備がされていなければ、大変。

そこに住むには、これらを整備しなければなりません。

かなりの費用になるでしょう。

また、土地の分割などの場合も、インフラを考えておきましょう。

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良いか?トラブルか?の判断は、不動産の調査が必要

法律に沿っているか(建築基準法、都市計画法、市の条例など)

測量が終わっているか、図面、道路との関係など

建物の状況はどうか、再建築可能なのか?

インフラ(水道、電気など)が整っているか?

土地の権利関係(所有)や、筆がどうなっているか

収入と支出がどうなっているか?

抵当権などがついているかどうか

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売れない親の不動産??

団塊の世代(1000万人)が、もう70歳代になる時代。

「5人に1人が認知症になる」と言われます。

もし、認知症になったら、不動産は売れません

成年後見になると、事実上売れないことになります。

認知症の期間は、平均10年間、売りたくても売れない。

お金を掛けて管理をするか、まわりからクレームを言われても、空き家にしておくか?

そうなる前に、早く準備をしておくことが必要です。

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建築業者が勧める、危ない相続税対策とは?

誰しもが、安くなったら良いな~と思うのが相続税。

しかし、その「相続税節税対策」は、大丈夫ですか?

気をつけなければいけないのが、このような節税対策。

財源が困っている国が、簡単に税金を安くするはずがありません。

「節税対策」というものは、基本としてありません。

国が、必要性を認めて「制度」としてあるもの以外、税金を安くする方法はないです。

その制度を、きちんと上手く使っていくのが、相続税対策です。

危ない節税対策とは?・・簡単な見分け方を、お伝えしましょう。

1.新聞や大きな広告で「節税とか相続税対策」とうたっているものは、危険です。

その広告費は、どこから出ているのでしょうか?考えれば明らかでしょう。

2.どのような理由にしろ、融資(借金)がからんでいるものは、避けましょう。

銀行が絡んでいますね。融資と建築がセットでの売り込みなど。

3.税金を安くすることがメインになっている方法。

税金が安くなる、節税が主になっているものは、ロクなものがないです。

税金は、あくまで「結果」です。「目的」にするものではありません。

4・経済的に見て、合理的なことか?

普通の人が、そんなことはしないと思われる不自然な行為は、税務署が認めないでしょう。

税金を安くするという目的以外に、「他に目的がない」と思われるからです。

5.アパートを建てる

昔から、よくある典型的で、古典的な話。

アパート経営経験者、プロでもない限り、避けるのが正解です。

人口減で、いずれ「空き家」になる。

家賃保証など、当てになりません。

相続税が減る以上のデメリットが多いです。

これ以外にも、税金を安くする方法があるかもしれません。

しかし、メリットが多ければ、いずれその対策は、税務署に封じられるのは当然です。

ですから、税金を安くする方法を考えること自体が、間違っています。

いずれ「大きな落とし穴」に、はまるだけです。

相続と不動産の問題とは?

タワーマンションと相続

画像の説明を入力してください(フォントが小さく設定された文章です)

今、非常に人気があり、人気地域に次々と建てられているタワーマンション。

しかし、維持管理、相続の問題などを考えると、とても「お勧めできないもの」と思います。

維持管理していくには、月額の管理費や修繕積立金が必要です。

しかし、これらの費用は、建築当初はかなり低く設定されているのが、普通です。

タワーマンションなどでは、維持管理や修繕に、通常より多額の費用がかかるのは、当然です。

しかし、それが販売しやすいという理由で、安いままに据え置かれています。

その結果、「付け」が将来一気に押し寄せてくることになるでしょう。

外壁の塗装など、屋上からゴンドラを下げる必要があったり、外側の構造が複雑で、1.5~2倍など相当コストが高いものになります。(高層では、外壁が痛みやすい)

さらに、豪華な備品などの維持管理は、大変です。

また、低層階と高層階では、住民の意識や所得がかなり違うと言われており、将来マンション全体を維持管理していくのに「合意」を取るのは、かなり難しいでしょう。

また、地震の場合、「長周期地震動」については、かなり弱いと言われており、遠方で起きた地震であっても、長い波は遠方にまで伝わり、高層マンションを大きく揺らす可能性が指摘されています。

さらに、このようなマンションは、中古市場でも非常に売りにくいものになりがちで、簡単に思う値段で売れないことは、覚悟しておくべきでしょう。

人口が減って、30年以上すると、もう人が住まなくなるのでは?と心配されるものです。

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代表:半田 典久

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資格
  • 相続アドバイザー
    (上級資格)
  • CFP(国際上級ファイナンシャルプランナー)
  • 行政書士
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
  • 証券アナリスト
  • 宅地建物取引士


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