調布の相続・遺言は、相続専門相談センター 行政書士 相続アドバイザー・家族信託 民事信託(府中、三鷹、世田谷、狛江)

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相続で困らない対策(不動産・税金)

相続対策とは、相続税の「節税対策」ではない
節税対策のセミナーは、危ないので参加しないこと。

95%以上の人が、失敗している相続対策
相続税を減らすだけでは、大問題があとで噴出する!

正しい相続対策の順番は、以下のとおりです。

税金を安くするのは、一番あとに考えること。

税金を減らしたいとばかり、業者に踊らされて、大損害になる例が大変多い。

(「相続対策」という、大きな広告を出しているセミナーには、参加しないことです)

  1. 遺産分割の方法を検討する。(最重要)
  2. 納税資金を用意する。
  3. 税金を安くする方法(節税対策)を考える。

相続で困らない対策(税金など)目次

  1. 自分は、相続税が掛かるのかどうか?
  2. 相続税が激増するらしい。どう減らすのか?
  3. 父と母の相続で、税金合計はどうなる?
  4. 相続税をどんな方法で支払うのか?
  5. 固定資産税と相続税、贈与税、どう考えるか?
  6. 生前贈与について・・できるだけ無税で行うには?
  7. 生命保険を使う対策

相続・遺言で困らない対策(不動産について)目次

  1. 相続に備えるために、是非今しておくべきことは?
  2. 到底安くしか売れない不動産の場合に、相続税はどうするか?(大幅減)
  3. 税金・用途を考えた不動産の分け方、持分は?(ワンルーム)
  4. 将来争いにならない賢い不動産の分け方とは?
  5. 名義変更はすべきか、そのままで良いのか?
    司法書士に依頼するのか自分でやるのか?)
  6. 不動産は活用か、売却すべきか?その時期は?
  7. 不動産ばかりで、お金がない場合には?
  8. 自宅やアパートの耐震診断が必須になっている。

相続対策と不動産について

土地の相続税の評価は、専門家でも難しい。

土地は、面する道路と利用の仕方によって、相続税の評価が違う。

、相続税は、不動産の評価がポイントになります。

これは、専門家でも評価が分かれたりする大変難しいものです。

土地には、形、広さ、使っている状況などいろいろです。

広さはもちろん、影響が大きいです。

また、利用方法(宅地、農地、駐車場、貸地、アパートの土地・・・)などによって、

道路(面している道路の状況、路線価)によって

形も、長方形なのか、いびつなのか・・によって違います。

奥行(縦長とか)によっても、土地の価格が違います。

土地を持分で分ける(共有)のは、避ける。

不動産は、簡単に分けられないので、扱いにくい財産です。

分けられたとしても、公平に分けるのは難しいです。

1つの土地を、2人以上で持つ状態(共有)は避けるべきです。

物理的に分ければ良いですが、原則、持分でわけてはいけません。

1つの自宅など分けようがないので、持分で分けるなどしてはいけません。

特に兄弟で、困って持分でわける(2分の1ずつとか)は、最悪です。

後日、売るにも、貸すにも、修繕するにも、もめごとが良く起こります。

土地を持つこと、先祖代々の土地に、こだわらないこと。

日本は、むかし農業国で、多くが田舎に住んでいました。

その名残で、古い人は、先祖代々の土地などを重視します。

また、土地神話を引きずっている人もいます。

しかし、そろそろ「古い価値観」は、やめる時です。

10年、20年後、1世代後、そんな価値観を持つ人は激減します。

今でも処分に困る土地、タダでもいらない土地が山ほどあります。

人口も減ります。買う人もいなくなります。

持っているだけでは、税金や管理にお金が掛かるだけ。

換金すれば、明日からの生活が楽になります。

利益が上がる土地に、変えていく。

これから土地を買う人は、その土地がどれだけ利益を生むかを考えます。

もし、その土地の上に何を作っても利益が上がらないとすれば、広くてもタダ同然。

高層のビルでも建てられるなら、利益は大きいので、価値ある土地。

土地は面積ではなく、利用価値があるかで、価値が決まっていきます。

「田舎の土地」は、相続税が高くなるが、売れば安い。

逆に「都会の土地」は、相続税はそれほどでなくても、売る時の時価は高い。

こんな傾向があります。

ですから、田舎の相続税が高いだけの土地は、早く処分しないと大変です。

売れば、相続税が安くなるのですから。

これこそが、相続税対策ですね。

無道路地、市街化調整区域は、建物が建たない。

道路がない土地、道路に間口2m接触していない土地には、建物が建てられません。

今、もし何かが建っていたとしても、再度建てることはできません。

再建築不可ということです。

こういう土地は、道路をつけるか、間口を広げるとかしないと、安くしか売れません。

これも、1つの相続対策です。

また、市街化調整区域の土地には、原則建物が建てられません。

土地を、相続後を考えて、筆で分けておく。

農家などの場合、親の1つの土地に、長男や次男が住んでいたり、アパートが建っていたり、駐車場があったりします。

こんな時、土地の筆の境界と、実際の利用の境界が違っています。

相続が起こったら、土地の筆で分けるので、利用の境界とずれます。

こんなことになると、上手く分けられません。

そこで、筆と利用の境界を一致させておくことが必要です。

共有も避けられることになります。

これも、相続対策です。

土地を測量しておく。

土地は、近くは納税のためとか、いずれ将来は売ることもあります。

その時には、測量をして、境界を決めておかないと売れません。

また、相続発生後では、相続税が課税された後の財産から、測量費を払わないといけません。

親が生きているうちに、測量を済ませておきましょう。

測量費分、相続財産(相続税)が減ります。

また、土地の過去の経緯がわかっているので、境界も決めやすいです。

これも、相続対策です。

広い土地を税額が低い小さな土地に換える。

広い土地は、当然面積比例で固定資産税が多くかかります。一方その土地から利益が上がるかどうかというと、有効に使われていないことが多く、あまり利益が上がらない土地が多いです。

ですから、利益が上がらず広いだけの土地は、コストばかりが掛かる不良な土地になります。できるだけ狭い土地でかつ利益が上がるのが最も好ましいわけです。

土地の広さに執着せず、利益の上がる土地の方に移していくことが重要です。
 

相続税の計算では、「小規模宅地の特例」と言って、自宅や事業に使っている土地(アパートなどの土地)は、一定の面積まで税額が80%引きや50%引きになります。

ですから、この特例が使いやすい土地に換えておくと有利です。

この特例では、330㎡や400㎡などの面積制限がありますから、小さい土地ほど相続税の負担が効果的に減る方向になります。

不動産の扱いをどう設計するのかが、重要なポイントになっています。
このように少しのことで不動産が高く売れたり、売れなかったりします。
不動産の扱いについて、改善するにはどうするかというご相談を受けています。

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1.アパートを建てる

多くの業者(銀行・建築等)が、大宣伝しています。

税理士もからんで、セミナーや広告をしています。

ご自身に経験も知識もないのであれば、迷わずやめましょう。ほとんどが、失敗に終わります。

人口が減るという悪環境で、業者任せは、危険です。

過去から、この手法で、財産を無くし、泣いている地主が沢山います。

2.ワンルームマンションで節税する。

売買される価格と評価の価格が違うことを利用した節税です。

節税のためだけに売り買いしたと思われると、認められない場合もあります。

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父親の相続と母親の相続(1次相続、2次相続)

通常は、父親が多くの財産を持っていることが多く、母親は少ないことが多いです。

そうすると父親の相続や相続税ばかりに目が行ってしまいます。
 

しかし考えてみてください。父親の相続の後には、母親の相続があります。

そして、多くの場合父親の財産の半分以上、時には全部が母親の財産にスライドしていることが少なくありません。
 

母親の相続では、母親がもらう財産は(法定相続分以内、超えても1億6000万円以下)であれば、どんなに多額でも、たとえ1億でも2億でも無税です。一方子供がもらう財産は、しっかり相続税がかかります。
 

こういう税金面のこともあり、母親に財産が行きがちになります。

しかし、母親に相続が起こると、今度は子供しかいないので、子供にバッチリ相続税が掛かります。
 

ですから税金上だけから考えると、父親の相続、母親の相続の両方を考えないと、父親の相続税ばかりを考えると、結果として税額が大きくなることもあるのです。
 

また、税金のことばかり考えていると、結果として日常生活に不便・不満・問題を起こすことがあるので、物事は全体的に考えましょう。
 

税理士さんにありがちな、税金を安くする(節税)だけに焦点を絞った提案には、注意が必要です。

生活も財産も税金も、総合的に考えたい方は、ご相談ください。

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相続税が払えない場合、

使わない不動産(地方の家・土地)

相続人で、お金で分けたい場合

などでは、不動産を売る必要が出てきます。

不動産を売るためには、土地の境界をハッキリさせたり、測量をする必要があります。

早く売るための準備をしておくのが良いです。

また、近年は特に地方を中心に、買い手がいない、売れない土地が沢山あります。

今家が建っていても、再建築出来ない土地もあります。

以下の不良な土地や建物の整備をして、少しでも高く売れるような対策も必要です。

  1. 間口が2メートル以下の土地
    この土地には、建物が建ちません。
    今建っていても、このままでは建てられず、安くしか売れません。
  2. 前面道路が建築基準法の道路に該当しないとき
    道でも、法律上の道路に面していないと、家は建てられません。
  3. 市街化調整区域内の山林・雑種地
    原則、建物が建てられません。

望む人に財産を渡すには、(生前)贈与という方法があります。相続税も減らせます。

普通に贈与すると「高い贈与税」がかかるので、そこには工夫が必要です。

また、不動産を贈与すると、登録免許税もかかります。

近年、税金面で、生前贈与しやすい制度がいくつか出来てきました。

  1. 毎年少しずつ渡す方法(税金を少なくするため。暦年贈与

    毎年110万円までの贈与には、贈与税がかかりません。
    110万円未満の贈与を繰り返す(多くの人に)
    あるいは贈与税が10%と低率な範囲の限界まで贈与します。
    ただ3年以内の贈与は、被相続人の財産として税金上加算されます。

  2. まとまった金額を渡す方法(相続時精算課税制度

    年齢条件がありますが、2500万円の贈与が無税です。
    (超えた分も20%の課税)
    一括でも分割しても自由です。
    但し、相続時に贈与で渡し済みの部分の税金もプラスし計算します。

  3. 配偶者への贈与

    自宅の家・土地は、2000万円まで無税で贈与できます。(20年の婚姻期間必要)
    この贈与は、相続財産に加算されませんので、相続直前の贈与にも使えます。

  4. 子供や孫への教育資金としての贈与

    祖父母が、子や孫に教育資金として、金融機関を利用して、一括して贈与する場合
    子や孫毎に1500万円までが、非課税になります。

    (入学金、授業料、塾、習い事)
    (学校以外への支払いの場合は、500万円が限度)
    孫などが、30歳になる時点で終了します。

    (平成31年3月31日まで)
    *使い残し分は、贈与税の対象になる。

  5. 結婚・子育て資金としての贈与

    親や祖父母などが、子や孫(20~50歳)に、結婚・子育ての資金として、金融機関を利用して、一括して贈与する場合、子や孫ごとに1000万円までが、非課税になります。

    (挙式費用、新居の住居費、引越費用、不妊治療、出産費用、子の医療費・保育費)(使途が結婚関係の場合は、300万円が限度)
    子や孫が50歳になる時点で終了します。

    (平成31年3月31日まで)
    *贈与した者が亡くなった場合、余っていた財産は、相続財産として加算される。

生命保険とは、亡くなった時にお金が出るものというように考えているのではないでしょうか?

事実そのとおりなのですが、結構利用できる面がありますのでお話しします。

  1. 生命保険金は分けやすい

    相続においては、自宅その他不動産の形で財産を持っている方が多いです。不動産の割合が6〜7割あることも多いです。これでは遺産分割で分けにくくて仕方ありません。強引に分ける分け方や持分で分けることができますが、どうしても上手くありません。しかし、生命保険は金銭ですので、どのようにも分けられます。不動産をもらう人と代わりにお金をもらう人という組み合わせが可能です。

  2. 生命保険金は、「受取人」の固有の財産です。

    生命保険の契約をしたときに、被保険者(保険の対象になる人)や受取人(お金を受け取る人)を指定します。相続が発生すると、生命保険金は受取人の財産になります。他に相続人が何人いようとも、受取人に指定された方だけが、原則受け取る権利があります。遺産分割する必要はありません。金融機関で凍結されることもありません。これを活用できることがあります。

  3. 生命保険金は、一定額まで非課税です。

    生命保険金は、法定相続人1人あたり500万円まで非課税です。これを活用することにより、非課税に出来る財産枠があることになります。

  4. 生命保険金は、遺留分減殺請求の対象にはなりません。

    兄弟を除き相続人には遺留分があり、遺留分(最低の相続分)を侵された人は遺留分減殺請求と言って「私の遺留分を返してほしい」と請求することができます。しかし、生命保険金は相続財産ではないので、遺留分の減殺請求の対象にはなりません。つまり遺留分を気にすることなく受け取ることができます。

  5. 親の相続税対策にする。(保険料贈与プラン)

    親が子供に保険料を贈与し、子供が契約者になる契約形態があります。
    これだと子供の手許に保険料が残らず、金銭感覚も狂わないことになり、親の財産も減らせ相続税対策になります。子供は納税資金として使うことができます。(子供は一時所得になる)

  6. 生命保険金で相続税を払う

    遺産の分割は出来ても、相続税を払うお金がないということがあります。その場合に生命保険金があれば納税資金として活用することができます。今後相続税の改正によって、納税者や納税額が増えますので、活用が考えられます。

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資格
  • 相続アドバイザー
    (上級資格)
  • CFP(国際上級ファイナンシャルプランナー)
  • 行政書士
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
  • 証券アナリスト
  • 宅地建物取引士


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