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相続で困らない対策(不動産・税金)

相続で困らない対策(税金など)目次

  1. 自分は、相続税が掛かるのかどうか?
  2. 相続税が激増するらしい。どう減らすのか?
  3. 父と母の相続で、税金合計はどうなる?
  4. 相続税をどんな方法で支払うのか?
  5. 固定資産税と相続税、贈与税、どう考えるか?
  6. 生前贈与について・・できるだけ無税で行うには?
  7. 生命保険を使う対策

相続・遺言で困らない対策(不動産について)目次

  1. 相続に備えるために、是非今しておくべきことは?
  2. 到底安くしか売れない不動産の場合に、相続税はどうするか?(大幅減)
  3. 税金・用途を考えた不動産の分け方、持分は?(ワンルーム)
  4. 将来争いにならない賢い不動産の分け方とは?
  5. 名義変更はすべきか、そのままで良いのか?
    司法書士に依頼するのか自分でやるのか?)
  6. 不動産は活用か、売却すべきか?その時期は?
  7. 不動産ばかりで、お金がない場合には?
  8. 自宅やアパートの耐震診断が必須になっている。

相続の前後には、土地建物などの不動産が動きやすい(売られる)時期です。

相続後は、相続税が掛かる場合には、納税のため売却することも多いです。

相続前に「土地の整備」が非常に重要になってきます。 

土地は、面する道路と利用の仕方によって、相続税の評価が違う。

相続税が掛からなくても、相続人間で分割していく場合に、分割の方法如何で土地の財産評価(相続税の評価)や使い勝手(建物としての使い方)が違ってきます。利用形態地目などに注目することも必要です。

土地を持分で分けるのは、問題の先送りである。

土地は持分で分割するのなら、どのようにでも分けることはできます。しかし、下手に持分で分割すると、その場は解決しても、実は問題を先送りしたにすぎません

時間の経過で相続人がどんどん増えたり、話し合いが困難になったり面倒になるだけです。相続後早く共有状態を解消しましょう。

不動産の共有(2人以上で持つこと)を止める。

できるだけ、不動産は1人で持つに越したことはありません。また、2人以上で共有するとしても、その人数は少ない方が良いですし、共有する人間もよく考えておく必要があります。
兄弟での共有は、できるだけ避けるのが原則です。

収益性の高い土地に買い替える、交換する。

収益性の低い土地は、高い土地に買い替えたり、交換することもあります。
固定資産税、相続税も両方「面積が大きいと税額が大きく」なります。
大きな土地で、税額が大きく収益性が悪い土地は、小さくて収益性の高い土地に変える必要があります。 

使える土地に買い替える、交換する。

建物が建てられる土地は、公道への間口が最低2m必要です。
2mの間口がない土地は、建物が建てられません。(1.8mの土地が良くある)
つまり建物が建たなければ、大きな土地でも、高く売ることはできません。

また、表面上は道路に面していても、それは「公道」(建築基準法上の道路)ではないことがしばしばあります。
その場合、「無道路地」となり、今の建築物を取り壊すとその後は建物が建ちません。(無価値に近くなります)

地域の条例などで、2m以上の道路が(3mなど)必要とされることがあります。

また、2mあっても使い勝手はよくありません。
出入りや駐車には3m程度は必要です。このような条件整備をしないと、土地は高く売ることはできません。

物納財産を整備する。誰が相続するかを決めておく。

昔は比較的容易であった物納(不動産で納税する)も、最近は、よほど条件を整えておかないと、大変に難しくなってきました。物納不適格とか物納劣後財産など区分けがありますので、そのような条件に当てはまらないように、事前に条件整備が必要です。

広い土地を税額が低い小さな土地に換える。

広い土地は、当然面積比例で固定資産税が多くかかります。一方その土地から利益が上がるかどうかというと、有効に使われていないことが多く、あまり利益が上がらない土地が多いです。

ですから、利益が上がらず広いだけの土地は、コストばかりが掛かる不良な土地になります。できるだけ狭い土地でかつ利益が上がるのが最も好ましいわけです。

土地の広さに執着せず、利益の上がる土地の方に移していくことが重要です。
 

相続税の計算では、「小規模宅地の特例」と言って、自宅や事業に使っている土地(アパートなどの土地)は、一定の面積まで税額が80%引きや50%引きになります。

ですから、この特例が使いやすい土地に換えておくと有利です。

この特例では、330㎡や400㎡などの面積制限がありますから、小さい土地ほど相続税の負担が効果的に減る方向になります。

不動産の扱いをどう設計するのかが、重要なポイントになっています。
このように少しのことで不動産が高く売れたり、売れなかったりします。
不動産の扱いについて、改善するにはどうするかというご相談を受けています。

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1.アパートを建てる

多くの業者(銀行・建築等)が、大宣伝しています。

税理士もからんで、セミナーや広告をしています。

ご自身に経験も知識もないのであれば、迷わずやめましょう。ほとんどが、失敗に終わります。

人口が減るという悪環境で、業者任せは、危険です。

過去から、この手法で、財産を無くし、泣いている地主が沢山います。

2.ワンルームマンションで節税する。

売買される価格と評価の価格が違うことを利用した節税です。

節税のためだけに売り買いしたと思われると、認められない場合もあります。

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父親の相続と母親の相続(1次相続、2次相続)

通常は、父親が多くの財産を持っていることが多く、母親は少ないことが多いです。

そうすると父親の相続や相続税ばかりに目が行ってしまいます。
 

しかし考えてみてください。父親の相続の後には、母親の相続があります。

そして、多くの場合父親の財産の半分以上、時には全部が母親の財産にスライドしていることが少なくありません。
 

母親の相続では、母親がもらう財産は(法定相続分以内、超えても1億6000万円以下)であれば、どんなに多額でも、たとえ1億でも2億でも無税です。一方子供がもらう財産は、しっかり相続税がかかります。
 

こういう税金面のこともあり、母親に財産が行きがちになります。

しかし、母親に相続が起こると、今度は子供しかいないので、子供にバッチリ相続税が掛かります。
 

ですから税金上だけから考えると、父親の相続、母親の相続の両方を考えないと、父親の相続税ばかりを考えると、結果として税額が大きくなることもあるのです。
 

また、税金のことばかり考えていると、結果として日常生活に不便・不満・問題を起こすことがあるので、物事は全体的に考えましょう。
 

税理士さんにありがちな、税金を安くする(節税)だけに焦点を絞った提案には、注意が必要です。

生活も財産も税金も、総合的に考えたい方は、ご相談ください。

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相続税が払えない場合、

使わない不動産(地方の家・土地)

相続人で、お金で分けたい場合

などでは、不動産を売る必要が出てきます。

不動産を売るためには、土地の境界をハッキリさせたり、測量をする必要があります。

早く売るための準備をしておくのが良いです。

また、近年は特に地方を中心に、買い手がいない、売れない土地が沢山あります。

今家が建っていても、再建築出来ない土地もあります。

以下の不良な土地や建物の整備をして、少しでも高く売れるような対策も必要です。

  1. 間口が2メートル以下の土地
    この土地には、建物が建ちません。
    今建っていても、このままでは建てられず、安くしか売れません。
  2. 前面道路が建築基準法の道路に該当しないとき
    道でも、法律上の道路に面していないと、家は建てられません。
  3. 市街化調整区域内の山林・雑種地
    原則、建物が建てられません。

望む人に財産を渡すには、(生前)贈与という方法があります。相続税も減らせます。

普通に贈与すると「高い贈与税」がかかるので、そこには工夫が必要です。

また、不動産を贈与すると、登録免許税もかかります。

近年、税金面で、生前贈与しやすい制度がいくつか出来てきました。

  1. 毎年少しずつ渡す方法(税金を少なくするため。暦年贈与

    毎年110万円までの贈与には、贈与税がかかりません。
    110万円未満の贈与を繰り返す(多くの人に)
    あるいは贈与税が10%と低率な範囲の限界まで贈与します。
    ただ3年以内の贈与は、被相続人の財産として税金上加算されます。

  2. まとまった金額を渡す方法(相続時精算課税制度

    年齢条件がありますが、2500万円の贈与が無税です。
    (超えた分も20%の課税)
    一括でも分割しても自由です。
    但し、相続時に贈与で渡し済みの部分の税金もプラスし計算します。

  3. 配偶者への贈与

    自宅の家・土地は、2000万円まで無税で贈与できます。(20年の婚姻期間必要)
    この贈与は、相続財産に加算されませんので、相続直前の贈与にも使えます。

  4. 子供や孫への教育資金としての贈与

    祖父母が、子や孫に教育資金として、金融機関を利用して、一括して贈与する場合
    子や孫毎に1500万円までが、非課税になります。

    (入学金、授業料、塾、習い事)
    (学校以外への支払いの場合は、500万円が限度)
    孫などが、30歳になる時点で終了します。

    (平成31年3月31日まで)
    *使い残し分は、贈与税の対象になる。

  5. 結婚・子育て資金としての贈与

    親や祖父母などが、子や孫(20~50歳)に、結婚・子育ての資金として、金融機関を利用して、一括して贈与する場合、子や孫ごとに1000万円までが、非課税になります。

    (挙式費用、新居の住居費、引越費用、不妊治療、出産費用、子の医療費・保育費)(使途が結婚関係の場合は、300万円が限度)
    子や孫が50歳になる時点で終了します。

    (平成31年3月31日まで)
    *贈与した者が亡くなった場合、余っていた財産は、相続財産として加算される。

生命保険とは、亡くなった時にお金が出るものというように考えているのではないでしょうか?

事実そのとおりなのですが、結構利用できる面がありますのでお話しします。

  1. 生命保険金は分けやすい

    相続においては、自宅その他不動産の形で財産を持っている方が多いです。不動産の割合が6〜7割あることも多いです。これでは遺産分割で分けにくくて仕方ありません。強引に分ける分け方や持分で分けることができますが、どうしても上手くありません。しかし、生命保険は金銭ですので、どのようにも分けられます。不動産をもらう人と代わりにお金をもらう人という組み合わせが可能です。

  2. 生命保険金は、「受取人」の固有の財産です。

    生命保険の契約をしたときに、被保険者(保険の対象になる人)や受取人(お金を受け取る人)を指定します。相続が発生すると、生命保険金は受取人の財産になります。他に相続人が何人いようとも、受取人に指定された方だけが、原則受け取る権利があります。遺産分割する必要はありません。金融機関で凍結されることもありません。これを活用できることがあります。

  3. 生命保険金は、一定額まで非課税です。

    生命保険金は、法定相続人1人あたり500万円まで非課税です。これを活用することにより、非課税に出来る財産枠があることになります。

  4. 生命保険金は、遺留分減殺請求の対象にはなりません。

    兄弟を除き相続人には遺留分があり、遺留分(最低の相続分)を侵された人は遺留分減殺請求と言って「私の遺留分を返してほしい」と請求することができます。しかし、生命保険金は相続財産ではないので、遺留分の減殺請求の対象にはなりません。つまり遺留分を気にすることなく受け取ることができます。

  5. 親の相続税対策にする。(保険料贈与プラン)

    親が子供に保険料を贈与し、子供が契約者になる契約形態があります。
    これだと子供の手許に保険料が残らず、金銭感覚も狂わないことになり、親の財産も減らせ相続税対策になります。子供は納税資金として使うことができます。(子供は一時所得になる)

  6. 生命保険金で相続税を払う

    遺産の分割は出来ても、相続税を払うお金がないということがあります。その場合に生命保険金があれば納税資金として活用することができます。今後相続税の改正によって、納税者や納税額が増えますので、活用が考えられます。

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資格
  • 相続アドバイザー
    (上級資格)
  • CFP(国際上級ファイナンシャルプランナー)
  • 行政書士
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
  • 証券アナリスト
  • 宅地建物取引士


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