調布の相続・遺言・空き家は、相続専門相談センター 行政書士 相続アドバイザー・空き家コンサルタント 家族信託(府中、三鷹、世田谷、狛江)

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〒182-0022 東京都調布市国領町8-2-9
<対応地域>調布、府中、世田谷、三鷹、武蔵野、狛江、立川、八王子 日野、多摩、練馬、小平、国立、国分寺、稲城、日野など
空き家問題・対策も専門、相続税申告や登記(名義替え)には、税理士、司法書士が支援

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親の実家(空き家)の悩みのワンストップ相談
空き家関連(予防を含む)は、完全無料です。

いずれ3割が、空き家になる。(特に都市部が急増)

2018年時点で、約17%の空き家があります。

これが、2033年には「約3割が空き家」になります。

これから、団塊の世代が70歳を超えてきます。

空き家は、うなぎのぼりの急増です。

人口減の中で、「次々出てくる空き家」を利用、活用することは、ほぼ無理です。

早めの空き家対策、予防が必要です。

空き家関連(発生予防も含む)相談は、すべて無料です。(こちらから)

空き家の寿命は、たった1年のみ!

分かりやすい話をすれば、「空き家が、空き家として価値を維持できるのは、約1年」

それ以上たつと、管理したくなくなる、物件の劣化がひどくなる、周辺に悪評がたつ、思うように売れないなど、悪いことが積み上がり、段々難しくなります。

「空き家の寿命は、1年」なのです。

この「1年間」になんとかしなければ、なりません。

詳しくはこちらをクリック

空き家になる前に、家族信託が使える。

本人が、認知症になると、実家や空き家を売ることも、どうすることもできない。

本人が亡くなるまで、ほぼそのまま、長時間で家の価値が大きく減りがちです。

認知症になっても、売却などできる仕組みがあります。

このような場合に、上手く使うことができるのが「家族信託」です。

少し複雑な制度でもありますが、理解いただいて、空き家対策として使えます。

詳しくご説明しますので、ご連絡ください。

家族信託のメリットや使い方事例はこちら

悩みや問題が解決する。将来に見通しが立つ。

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どんな質問でも構いません。遠慮なくどうぞ。

相続や遺言の本格的相談は、面談をお勧めします。(無料相談30分あり)

空き家を売ると、税金が安くなる!

不動産(空き家も)を売ると、通常譲渡所得となり、そこに税金がかかります。

ただ相続日から計算して、3年の年末までに売ると、この譲渡所得から3000万円が控除されます。(つまり、税金計算上、税金が安くなります。今のところH31年末まで)

家屋が取り壊されていても、その土地だけでも対象です。

<主な条件>

ここに、亡くなった人(被相続人が住んでいた)こと。

亡くなる直前に、被相続人以外が住んでいない事。

ただし、相続後、売るまでに、利用している(事業とか貸付)とダメです。

昭和56年5月31日以前に建築されたもの。(マンションは除く)耐震性のないものは、耐震性を持たせるリフォームなどがされていること。

空き家があると、問題が起こる。(損害賠償請求もある)

  1. 建物の老朽化(人が住まないと劣化が進む)
  2. 植物、雑草により景観が悪くなる(はみ出してくる)
  3. 防犯上(不法侵入、破壊する)問題である。
  4. 防災上、火事、地震など不安である。
  5. 通称「空き家法」「空き家条例」で市役所から、問題視される。

今後は、もっと「シェアの時代」になる。

・と今は、「シェアの時代」が来ています。

昔は、晴れ着も、車、家も全部自前で買うのが当然でした。

モノを持っている=「裕福」という感覚です。

しかし、もうその価値観は、無くなってきました。

「必要な時に、必要なものがあれば良い、便利に使う」と言う時代。

必要な時に手に入れ、いらなくなったら処分。

モノを持つことは、「余計なコスト」「場所をとる」ことに気が付いたのです。

また、モノを持つことは、「引越しなど、動きづらく」なります。

いろいろなものが、「レンタル」になっています。

車もカーシェア、自転車も借りるのが繁盛し、使わなくなったモノはネットで売る。

家・土地も当然、この流れになっていきます。

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空き家の解決策は、とにかく「早い決断」です!

空き家になってしまったら、即刻「空き家関連の専門家」相談することです。

いろいろな調査から、時間が経ってしまうほど、面倒になり、良い結果になりません。

空き家の専門家と言っても、不動産関連の専門家や法律関係者では不十分です。

なぜなら、空き家問題は、「人の問題で起こっているからです。

人や不動産の全体の情報を整理できて、方向性を出せる人が必要です。

人の問題として受け止めてくれる人で、かつ不動産にも明るい人でないといけません。

まだ増え続ける住宅、いずれ粗大ゴミか?

ある試算によると、毎年新築が45万戸で良いのに、毎年90万戸もつくられている。

将来は、住宅過剰になることは確実で、価格は、30年で60%も下落すると言われる。

戸建は、新築から15年で、一気に価格が下がる。

地方や郊外だけでなく、都内、世田谷区でさえも、空き家が増えています。

遠からず、粗大ごみ化して、あちこちに発生して、処理に困ることになります。

「住宅は資産」という、過去の常識が崩れる日がきます。

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空き家は、「金食い虫」でしかない。1億円賠償も・・

景観も衛生上も悪い空き家
周囲にあると不安になる。

空き家は、ただの「金食い虫」でしかありません。

ある試算によると、以下のようなお金が毎年掛かります。

固定資産税:年15万円、都市計画税:年3万円

光熱費:年1万円、長期修繕費:年10~20万円

修繕費:年5~10万円

庭木、草刈、剪定:年10~20万円

概算合計:年45~70万円

塀が倒れたり、瓦など人に当たり、ケガや死亡すれば、「多額の損害賠償請求」もあります。

実際、死亡すると「賠償金1億円」もあり得ます。

マンションの場合は、管理費修繕積立金がかかります。

使ってもいないのに、非常にお金が掛かります。

一刻も早く対応を考えないと、ドブにお金を捨てている状況になります。

空き家の管理は、問題の先送り・・良いことなし

ただ、管理しても良いことなし!

民間で、空き家に困っている方の。定期的な巡回や確認、いくつかの作業もする管理サービスがあります。

2、3カ月ならともかくずっと管理しているだけでは「問題の先送り」にしかなっていません。

年々のコストが掛かります。

年々物件は、ものすごいスピードで劣化します。

自分や家族が使う、賃貸とか、売るとかで悩んでいる場合ではありません。

「早い決定」が何より必要です。

情報が少ないとか、よくわからないことがあれば、相談して早く解決ください。

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空き家は、周囲から「クレーム」になりやすい。

台風、地震、火事などの恐れ(周辺住民の不安)

空き家は、周りの人からかなり悪く思われています。

台風が来たら、あの屋根や壁が飛んでくるのではないか?

地震が起きたら?火災になるのではないか水害になったら?

動物が住みつく、白アリが発生するのでは?・・・

地球温暖化で、台風、大雨も激しくなり、活動期で、各地で地震、火山も活発化しています。

人が住んでいるだけで、お隣さんは安心です。

しかし、そこに人が住んでいないと、それだけで「管理されていない」と思われます。

実際、見る見るうちに、荒れ果てて行きます。

被害が発生するかどうかに関わらず周辺の人は、かなり心配で暮らしています

ちょっとでも何かあると、すぐ持ち主、役所などへのクレームになりがちです。

将来売る時などにも、これが悪影響にもなるかもしれません。(気持ちの問題)

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損害賠償しなければならない。

法律で、「土地の工作物の責任」というのがあります。

簡単に言えば、建物や工作物の所有者は、損害賠償の義務があるということです。

瓦が飛んだ、壁が落ちた、ブロック塀が倒れた・・・

何か損害が発生したら、その建物や工作物を持っている人(所有者・占有者)の責任です。

人が大けがをした、亡くなったらどうしますか?

台風や地震が多い時代に入ってきました。

空き家では、費用的にも、手間ヒマ掛けて管理できませんね。

さあ、どうしますか?

空き家関連(予防を含む)の相談は、全て無料です。(ここから)

資産価値が下がる、周辺がゴーストタウン(幽霊の街)に。

周辺に活気がある、人の気配がする住宅地と、空き家が多い住宅地。

夜に明るい住宅地と、暗い住宅地。

さて、あなたはどんなところに住みたいですか?

言うまでもなく、活気がある、人気がある、夜も暗くない所に住みたいでしょう。

周りに空き家がある、隣に空き家があるところは、このようなことで嫌われます

人は、その家だけではなく、周りの環境も気にして買っています。

こんな空き家が多い地域は、段々と人が寄り付かなくなります

新しく住む人が減っていく。

空き家が、連鎖的に増えて行きやすいです。(空き家が、空き家を呼ぶ)

当然、土地や家の資産価値が落ちて行きます

開発や分譲がされた地域は、ほぼ同年齢の人が沢山住んでいます。

短期間に空き家が増えたり、資産価値が落ちることになります。

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時々使う家(普段は誰もいない)も、空き家と同じ。

周りは、あなたと違った目で見ている

週に1回使う、月に1回行く、夏だけ使う・・・

などのように、時々しか使わない家があります。

本人は、時々使っているから、「空き家」ではないと思っています。

しかし、普段は人気がない、夜は大体が真っ暗。

これでは、見かけは、「空き家」と同じ。

周囲からは、恐らく空き家と見られています。

何か不気味で、クレームが発生しやすいということになります、

 

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空き家は、油断すると、ずっと長く、そのままになる。

自分か親族が使うから・・というパターン

空き家を今後どうするか?と聞かれた時に、3~4割が自分か親族が使うと答えます。

しかし、現在明確な計画がない限り、多くは使わないです。

使っても、短時間利用程度。

よく、モノを捨てようとすると、「あっ、それは使うから、捨てないで・・」といっておきながら、結局使わなかったという経験が誰しもあるでしょう。

1年使わないものは、結局使うことはほとんどないのです。

空き家も同じ。

今ハッキリした計画がないものは、ほとんど使いません。

さらに、思い出があるので壊したくない、売りたくないという気持ちもプラスされます。

実際、数字を見ると、5年10年、それ以上放置されたままというものが多いです。

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先祖代々の土地だから・・というパターン

先祖代々の土地だから自分が勝手に売れないというパターン

だから、少なくとも誰か身内が使って欲しいということでしょう。

これも、古い価値観と言えるでしょう。

あなたが守っても、あなたの子供は、恐らく守らないでしょう。

そのような価値観は、もう時代に合わないのです。

このような価値観は、昔農業をやっていて、土地に価値があり、生涯その土地に住んでいた時代、長男が相続した時代の価値観です。

今、均分相続で、農業もやらず、人が都会に流れて行く時代では、子供に負担を背負わせるだけで、誰も喜びません。

土地が売れなくなる前に、何とかしましょう

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物置になるパターン

空き家で多くの場合が、物置になっています。

人は、場所があればあるほど、モノを保存します。

空き家は、都合がよい「空きスペース」をつくります。

捨てても良いが、捨てられないものは、ここに保存されます。

自宅で、引越しがない人は、モノをドンドン貯めて行きます。

それが積み重なると、家全体が物置になります。

今度は、この物置が片付けられないことが原因になって、空き家はさらに放置されます。

ですから、置き場所にならないように、早く処分することが必要です。

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売る、貸すつもり・・というパターン

このように、聞くと「いずれ売る」とか「いずれ貸す」とか回答する人が多いです。

しかし、今具体的に実行、計画がない限り、放置されていきます。

現実に、5年、10年、それ以上も放置されていることが、非常に多い。

放置されれば、売りにくくもなり、そのままで貸すこともできません。

取壊しや修繕、測量・・・いずれにしても、お金が掛かる話になる。

人気がある土地は別として、今後今の値段では到底売れません、貸せません。

「人に貸す」という場合は、やはり売りたくない、過去の思い出を背負っているようです。

貸すことは、現実としてかなり難しいです。

自分が使いたい時に使えないし、便利でないと人も借りたくありません。

いま田舎の土地は、タダでも買わない・・この状況が都市部にもやってきます。

今出来ないことは、将来はもっと出来なくなります。

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「特定空家」に指定されると・・税金アップ、取壊し

このままでは、ヤバい!
「特定空家」になる・・

ただ、今人が住んでいなければ、「空き家」

しかし、この空き家の状態が、段々悪くなり、もう周囲に悪影響が出ていて、放置すると危険、衛生上良くない、見栄えが悪いというような状況になると、市町村などから「特定空家」として認定されます。

すると、「指導、助言、勧告、命令」と進みます。

「勧告」段階になると、6倍程度、大幅に固定資産税などがアップします。

それでも放置されていると、「行政代執行」といって、行政側で取り壊す処置がされる可能性があります。

費用は、最後は、所有者負担です。

「特定空家」になる条件とは?

  1. 倒壊など保安上危険になるおそれ
  2. 著しく衛生上有害になるおそれ
  3. 適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている
  4. 生活環境が保全出来ないほどで、放置できない

空き家バンク

自治体や自治体関連のNPO法人として、「空き家バンク」などがあります。

これで、「所有者と利用者とのマッチング」を図ろうとの考えですが、あまり機能していないといわれます。

数多くの空き家(欲しくないものが多い)が、上手くマッチングするのは、当然無理とわかるでしょう。

 

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ごあいさつ

代表:半田 典久

私に関わる
全ての人を幸せに! 

資格
  • 相続アドバイザー
    (上級資格)
  • CFP(国際上級ファイナンシャルプランナー)
  • 行政書士
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
  • 証券アナリスト
  • 宅地建物取引士


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