農家の相続

農家の場合の相続は、非常に大変です。

相続が発生してからでは、どうしようもないことがいろいろあります。

生前に考えて、きちんと対策を打って、さらに実行までしておかねばなりません。

亡くなってから、あわてて納税を考えても、納税期限の１０か月は短い。

生産緑地を売るのか？他の土地を売るのか？

譲渡税は、いくらなのか？

すぐ売れる生産緑地なのか？

売ったら、納税できるのか？

生産緑地を解除するまでに、３カ月もかかる。納税期限に間に合うのか？

何と言っても、広い土地があり、アパートがあり、土地の区画も明確でなく、親の敷地に子供家族が、いろいろな建物を建てていたりすることがよくあります。

土地がからむ話になるので、対策の有無が、金額面でものすごい差となります。

対策をするかしないかで、「天と地の違い」が出てきます。

業者に説得されてアパートを建てたりすれば、「一気に地獄」です。

さらに生産緑地などがあれば、税金面、売却などでも悩まされることが出てきます。

今すぐ対策を立てておかないと、あとで「

農家は、当然ながら多くの土地を持っている。（アパート、駐車場、子供のための家、倉庫）

今後は、土地を持っていることが、不利になる時代。

下手に有効利用などを考えて、金融機関、建築業者にだまされる人が、過去から多数いる。

農家は、農業以外に手を出さないことが、重要。

アパートを建てて大失敗。土地の有効活用で大失敗。相続税を減らして大失敗が、多数。

（原則、農業地域では、アパートは成り立たない。）

（特殊な相続税対策をしても、税務署はこの抜け穴をふさいでくる）

今後、土地を持つことは、数々の大失敗を、自分で招くようなもの。

「将来性ある本気の農業」でない限り、早く手放す、相続で困らない対策をしないと、大きな損害になる。

今後、85％の土地は、半額になるか、無価値になるのだから。

平成4年に、三大都市圏の都市の近郊地域では、どちらかと言えば、宅地化が進む、さらに進めて欲しいという思いがあり、当時、今後もここで引き続き農業を続けるかどうかを、各自が選ぶことになりました。

継続して農業をすることを選べば、農地扱い（生産緑地）となり、税金が非常に軽く済みます。

（目安としては、300倍も違うこともある）

一方、農業をしないことを選べば、今後は宅地化する土地ということで、宅地並みの高い税金が掛かることになりました。

ただ、生産緑地を選んだ場合、平成4年以後、30年は農業を継続しなければなりません。

つまり、農地を選んだのだから、宅地用として売ることができなかったわけです。

その30年後の期限が、2022年に切れることになります。

指定が解除されて、市場にドッと出てくると言われています。

平成4年に、生産緑地を選ばなかった土地（市街化区域内農地）は、その後どうなったのか？

約4割が、宅地化されていきました。（固定資産税も高いので、当然そうなるでしょう）

もちろん、生産緑地は、当然ながら、現状維持ですので、ほぼそのまま残っています。

現在でも残っている「生産緑地」ですが、面積的にどの程度あるのでしょうか？

東京都　　997万坪（★717個分）★東京ドーム換算

東京23区　140万坪（101個分）

埼玉県　　542万坪（390個分）

神奈川県　417万坪（300個分）

千葉県　　355万坪（256個分）

相当に広大な土地です。

これが、「一気に売りに出されたら、どうなるか？」というのが、「生産緑地の2022年問題」になります。

もちろん、全部はないにしても、相当売りにだされたら、土地の高い都市部の土地ですから、大量に出てくれば、不動産価格は、暴落、空き地がふえるとなります。

実際、すぐ市場に出てくるのは、2割程度？と予測されています。

都心部ならともかく、郊外だと、先を読む賢い人は、あまり土地を買って住まないでしょう。

専門家によると、８５％の土地は、いずれ半額か、無価値になると言われます。

東京西部の区や郊外の市部での、生産緑地の面積は、以下のとおりです。

区や市によって、面積比率が違いますが、結構な面積です。

同じ自治体内でも、生産緑地が集中する地域では、土地価格の下落が激しくなるでしょう。