調布の相続・遺言・空き家は、相続専門相談センター 行政書士 相続アドバイザー・空き家コンサルタント 家族信託(府中、三鷹、世田谷、狛江)

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農家の相続は、生前準備と生前実行が非常に大切!

農家の場合の相続は、非常に大変です。

相続が発生してからでは、どうしようもないことがいろいろあります。

生前に考えて、きちんと対策を打って、さらに実行までしておかねばなりません。

何と言っても、広い土地があり、アパートがあり、土地の区画も明確でなく、親の敷地に子供家族が、いろいろな建物を建てていたりすることがよくあります。

土地がからむ話になるので、対策の有無が、金額面でものすごい差となります。

対策をするかしないかで、「天と地の違い」が出てきます。

業者に説得されてアパートを建てたりすれば、「一気に地獄」ということもよくあります。

さらに生産緑地などがあれば、税金面、売却などでも悩まされることが出てきます。

今すぐ対策を立てておかないと、あとで「

農家の土地は、整理し、早く手放すことを検討

農家は、当然ながら多くの土地を持っている。(アパート、駐車場、子供のための家、倉庫)

今後は、土地を持っていることが、不利になる時代。

下手に有効利用などを考えて、金融機関、建築業者にだまされる人が、無数にいる。

(地主、富裕層、資産家のはずが、あっという間に、底辺の「悲惨家」に落ちる)

農家は、農業以外に手を出さないことが、重要。

アパートを建てて大失敗。土地の有効活用で大失敗。相続税を減らして大失敗が、多数

(原則、農業地域では、アパートは成り立たない。)

(特殊な相続税対策をしても、税務署はこの抜け穴をふさいでくる)

今後、土地を持つことは、数々の大失敗を、自分で招くようなもの。

「将来性ある本気の農業」でない限り早く手放す、相続で困らない対策をしないと、大きな損害になる。

今後、85%の土地は、半額になるか、無価値になるのだから。

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生産緑地のこれからの問題点

生産緑地って何?(三大都市圏の農家の土地)

平成4年に三大都市圏の都市の近郊地域では、どちらかと言えば、宅地化が進む、さらに進めて欲しいという思いがあり、当時、今後もここで引き続き農業を続けるかどうかを、各自が選ぶことになりました。

継続して農業をすることを選べば、農地扱い(生産緑地)となり、税金が非常に軽く済みます

(目安としては、300倍も違うこともある

一方、農業をしないことを選べば、今後は宅地化する土地ということで、宅地並みの高い税金が掛かることになりました。

ただ、生産緑地を選んだ場合、平成4年以後、30年は農業を継続しなければなりません。

つまり、農地を選んだのだから、宅地用として売ることができなかったわけです。

その30年後の期限が、2022年に切れることになります。

指定が解除されて、市場にドッと出てくると言われています。

この30年、宅地を選んだ土地は、どのように売れたのか?

平成4年に、生産緑地を選ばなかった土地(市街化区域内農地)は、その後どうなったのか?

約4割が、宅地化されていきました。(固定資産税も高いので、当然そうなるでしょう)

もちろん、生産緑地は、当然ながら、現状維持ですので、ほぼそのまま残っています。

生産緑地は、どの程度あるのか?

現在でも残っている「生産緑地」ですが、面積的にどの程度あるのでしょうか?

東京都  997万坪(★717個分)★東京ドーム換算

東京23区 140万坪(101個分)

埼玉県  542万坪(390個分)

神奈川県 417万坪(300個分)

千葉県  355万坪(256個分)

相当に広大な土地です。

これが、一気に売りに出されたら、どうなるか?」というのが、「生産緑地の2022年問題」になります。

もちろん、全部はないにしても、相当売りにだされたら、土地の高い都市部の土地ですから、大量に出てくれば、不動産価格は、暴落、空き地がふえるとなります。

実際、すぐ市場に出てくるのは、2割程度?と予測されています。

都心部ならともかく、郊外だと、先を読む賢い人は、あまり土地を買って住まないでしょう

専門家によると、85%の土地は、いずれ半額か、無価値になると言われます

東京の西部、郊外での生産緑地の面積は、どのくらい?

東京西部の区や郊外の市部での、生産緑地の面積は、以下のとおりです。

区や市によって、面積比率が違いますが、結構な面積です。

同じ自治体内でも、生産緑地が集中する地域では、土地価格の下落が激しくなるでしょう。

都道府県市区東京ドーム換算(個分)
東京都八王子市53.2
 町田市51.5
 立川市45.7
 練馬区41.2
 小平市37.9
 三鷹市31.2
 国分寺28.2
 調布市27.6
 日野市25.8
 稲城市24.9
 府中市22.1
 世田谷区20.7
 小金井市14.2
 国立市10.2
 杉並区7.7
 狛江市7.2

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農地、生産緑地(納税猶予)などのまとめ

<三大都市圏>農家の土地(生産緑地・納税猶予)

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三大都市圏の農家の方には、特別な生産緑地の制度があります。

平成4年に、農業を継続する場合に、「生産緑地」を選んだ場合には、簡単には宅地にはできません。(許可が必要)

(この時、生産緑地か宅地化農地のいずれかを選択しました。)

基本的には、30年間農業をやり続けなけばならないことになっています。

また、農業を継続すると言うことで、相続税の納税猶予を受けた場合には、これも農業をやめると、農地ということで、猶予されていた税金(相続税)が、加算(利子税)も含めて、高額な税金がかかることになります。

生産緑地とは?

本来は市街化すべき都市部の土地を、環境を維持する、防災のために、地域を指定されて、農業を続けるとされた土地。

原則、「売れない、貸せない、建てられない、やめられない」土地になります。

(市民農園、ジャムの製造加工、直売所、農家レストランは可)

面積は500㎡以上。(市町村の条例で、300㎡を下限に引下げできる)

固定資産税や都市計画税は安くなる。

生産緑地と相続税の納税について(猶予)

生産緑地に指定された土地は、納税猶予が受けられ、本来なら高額の相続税がかかるところを、数百分の1程度の非常に軽い税金に猶予されます。

ただ、あくまで猶予であって、免除ではないので、条件から外れると納税しなければなりません。(本来の相続税+利子税が付いて、過去にさかのぼって課税されるという恐いもの

生産緑地の買取について

生産緑地は、買取を申し出ることができます。

①指定されて30年経過した。(特定生産緑地に指定されれば、10年後に買取申し出ができる)

②農業に携わっていた人が亡くなった。

③農業に携わっていた人に、特別な理由(長期入院など)ができた。

以上の条件が揃うと、市町村に買取を申し出られるが、ほぼ買い取られることはない。(財源がない)

⇒3カ月後、生産緑地の指定解除になる。

買取申請後は、納税猶予が受けられない。

相続税の納税猶予とは?

相続が発生するたびに重い相続税が掛かると、農地が細かくなってしまい、また、納税のため農地を売らなければならなくなり、農業が継続できなくなってしまうことを防止する制度

納税猶予が打ち切りになった場合(恐ろしいほどの税金がかかる)

猶予されていた税金を、2ヶ月以内に納付しなければならない。

巨額の税金になることが多く、納付はほぼ困難。売却しなければならないことに。

農業を継続しているという証明を提出

納税猶予を受けている場合には、農業を継続しているという証明を、3年毎に提出しなければなりません。

ここで、毎年の農業の収穫状況の報告をする必要があります。

これが証明できない、不十分な状況では、相続税の納税猶予の打ちきりになります。

農家は、早めに土地の整備や整理をすることが必要です。

農家の場合、多くは不動産を沢山持っているケースが多いです。

自宅敷地、生産緑地、アパート敷地、駐車場など、財産に占める不動産が非常に多くて、活用しにくいものが多いです。

土地の整備や整理をすることで、相続対策や相続税の対策、生産緑地の解除対策など、早めに処置をしておかないと、将来追い込まれた状況になり、困ったことになります。

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不動産の扱いをどう設計するのかが、重要なポイントになっています。
不動産の扱いについて、改善するにはどうするかというご相談を受けています。

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