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親の実家(空き家)の悩みのワンストップ相談

いずれ3割が、空き家になる。(特に都市部が急増)

2018年時点で、約17%の空き家があります。

これが、2033年には「約3割が空き家」になります。

これから、団塊の世代が70歳を超えてきます。

空き家は、うなぎのぼりの急増です。

人口減の中で、「次々出てくる空き家」を利用、活用することは、ほぼ無理です。

早めの空き家対策、予防が必要です。

空き家関連(発生予防も含む)相談は、こちらから

空き家が増えそうな地域とは?

現在高齢者の2人暮らしの世帯では、将来空き家になる可能性が高いと思われます。

例えば、東京西部では、以下のようなところは、可能性が3割ほどになります。

都心に比較的近くて、市街地が古めのところです。

空き家が3割を超えると、その地域がスラム化する可能性が高くなり、要注意です。

練馬区、杉並区、三鷹市、中野区

狛江市、小平市、国分寺市、府中市、小金井市、武蔵野市、西東京市、多摩区

空き家の寿命は、たった1年のみ!

分かりやすい話をすれば、「空き家が、空き家として価値を維持できるのは、約1年」

それ以上たつと、管理したくなくなる、物件の劣化がひどくなる、周辺に悪評がたつ、思うように売れないなど、悪いことが積み上がり、段々難しくなります。

「空き家の寿命は、1年」なのです。

この「1年間」になんとかしなければ、なりません。

親の家と土地、よくありがちな「流れ」とは?

1.何かが起こるまで、何もやらない。←ここが問題

2.突然の病気、介護、死亡

3.あわてて緊急措置をする(入院、入所)

4.入所⇔入院⇔自宅を行き来する。

5.死亡・相続発生

6.時間がかかり、やっと遺産分割(共有、遺留分、調停、もめごと)

7.相続税の申告のみ(そのままのモノ、家、土地→物置化)

8.不動産は決まらない。わからない。(使う、貸す、売る・・決断と具体策は?)

9.不動産が放置状態。モノが捨てられない。⇒当面の管理のみ。

10.数年~長期の放置状態(物件の劣化⇒特定空き家になる?)

資金・資産が生かせず、リスク(損害賠償)と出費(税金、管理費)が増えます。

所有者が亡くなって、また相続になる可能性があります。

親の家・土地について、今のうちに何とかしておきたい場合は、こちらへ

空き家があると、問題が起こる。

  1. 建物の老朽化(人が住まないと劣化が進む)
  2. 植物、雑草により景観が悪くなる(はみ出してくる)
  3. 防犯上(不法侵入、破壊する)問題である。
  4. 防災上、火事、地震など不安である。
  5. 通称「空き家法」「空き家条例」で市役所から、問題視される。

空き家になる前に、家族信託が使える。

本人が、認知症になると、実家や空き家を売ることも、どうすることもできない。

本人が亡くなるまで、ほぼそのまま、長時間で家の価値が大きく減りがちです。

認知症になっても、売却などできる仕組みがあります。

このような場合に、上手く使うことができるのが「家族信託」です。

少し複雑な制度でもありますが、理解いただいて、空き家対策として使えます。

詳しくご説明しますので、ご連絡ください。

家族信託のメリットや使い方事例はこちら

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空き家を売ると、税金が安くなる!

不動産(空き家も)を売ると、通常譲渡所得となり、そこに税金がかかります。

ただ相続日から計算して、3年の年末までに売ると、この譲渡所得から3000万円が控除されます。(つまり、税金計算上、税金が安くなります。今のところH31年末まで)

家屋が取り壊されていても、その土地だけでも対象です。

<主な条件>

ここに、亡くなった人(被相続人が住んでいた)こと。

亡くなる直前に、被相続人以外が住んでいない事。

ただし、相続後、売るまでに、利用している(事業とか貸付)とダメです。

昭和56年5月31日以前に建築されたもの。(マンションは除く)耐震性のないものは、耐震性を持たせるリフォームなどがされていること。

今後は、もっと「シェアの時代」になる。

・と今は、「シェアの時代」が来ています。

昔は、晴れ着も、車、家も全部自前で買うのが当然でした。

モノを持っている=「裕福」という感覚です。

しかし、もうその価値観は、無くなってきました。

「必要な時に、必要なものがあれば良い、便利に使う」と言う時代。

必要な時に手に入れ、いらなくなったら処分。

モノを持つことは、「余計なコスト」「場所をとる」ことに気が付いたのです。

また、モノを持つことは、「引越しなど、動きづらく」なります。

いろいろなものが、「レンタル」になっています。

車もカーシェア、自転車も借りるのが繁盛し、使わなくなったモノはネットで売る。

家・土地も当然、この流れになっていきます。

空き家関連(予防を含む)の相談は、すべて無料です。(こちらから)

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空き家の解決策は、とにかく「早い決断」です!

空き家になってしまったら、即刻「空き家関連の専門家」相談することです。

いろいろな調査から、時間が経ってしまうほど、面倒になり、良い結果になりません。

空き家の専門家と言っても、不動産関連の専門家や法律関係者では不十分です。

なぜなら、空き家問題は、「人の問題で起こっているからです。

人や不動産の全体の情報を整理できて、方向性を出せる人が必要です。

人の問題として受け止めてくれる人で、かつ不動産にも明るい人でないといけません。

まだ増え続ける住宅、いずれ粗大ゴミか?

ある試算によると、毎年新築が45万戸で良いのに、毎年90万戸もつくられている。

将来は、住宅過剰になることは確実で、価格は、30年で60%も下落すると言われる。

戸建は、新築から15年で、一気に価格が下がる。

地方や郊外だけでなく、都内、世田谷区でさえも、空き家が増えています。

遠からず、粗大ごみ化して、あちこちに発生して、処理に困ることになります。

「住宅は資産」という、過去の常識が崩れる日がきます。

空き家、親の家で困ってい場合は?

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空き家は、「金食い虫」でしかない。1億円賠償も・・

景観も衛生上も悪い空き家
周囲にあると不安になる。

空き家は、ただの「金食い虫」でしかありません。

ある試算によると、以下のようなお金が毎年掛かります。

固定資産税:年15万円、都市計画税:年3万円

光熱費:年1万円、長期修繕費:年10~20万円

修繕費:年5~10万円

庭木、草刈、剪定:年10~20万円

概算合計:年45~70万円

塀が倒れたり、瓦など人に当たり、ケガや死亡すれば、「多額の損害賠償請求」もあります。

実際、死亡すると「賠償金1億円」もあり得ます。

マンションの場合は、管理費修繕積立金がかかります。

使ってもいないのに、非常にお金が掛かります。

一刻も早く対応を考えないと、ドブにお金を捨てている状況になります。

空き家の管理は、問題の先送り・・良いことなし

ただ、管理しても良いことなし!

民間で、空き家に困っている方の。定期的な巡回や確認、いくつかの作業もする管理サービスがあります。

2、3カ月ならともかくずっと管理しているだけでは「問題の先送り」にしかなっていません。

年々のコストが掛かります。

年々物件は、ものすごいスピードで劣化します。

自分や家族が使う、賃貸とか、売るとかで悩んでいる場合ではありません。

「早い決定」が何より必要です。

情報が少ないとか、よくわからないことがあれば、相談して早く解決ください。

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空き家は、周囲から「クレーム」になりやすい。

台風、地震、火事などの恐れ(周辺住民の不安)

空き家は、周りの人からかなり悪く思われています。

台風が来たら、あの屋根や壁が飛んでくるのではないか?

地震が起きたら?火災になるのではないか水害になったら?

動物が住みつく、白アリが発生するのでは?・・・

地球温暖化で、台風、大雨も激しくなり、活動期で、各地で地震、火山も活発化しています。

人が住んでいるだけで、お隣さんは安心です。

しかし、そこに人が住んでいないと、それだけで「管理されていない」と思われます。

実際、見る見るうちに、荒れ果てて行きます。

被害が発生するかどうかに関わらず周辺の人は、かなり心配で暮らしています

ちょっとでも何かあると、すぐ持ち主、役所などへのクレームになりがちです。

将来売る時などにも、これが悪影響にもなるかもしれません。(気持ちの問題)

空き家、親の家で困ってい場合は?

損害賠償しなければならない。

法律で、「土地の工作物の責任」というのがあります。

簡単に言えば、建物や工作物の所有者は、損害賠償の義務があるということです。

瓦が飛んだ、壁が落ちた、ブロック塀が倒れた・・・

何か損害が発生したら、その建物や工作物を持っている人(所有者・占有者)の責任です。

人が大けがをした、亡くなったらどうしますか?

台風や地震が多い時代に入ってきました。

空き家では、費用的にも、手間ヒマ掛けて管理できませんね。

さあ、どうしますか?

親の家、空き家で困ってい場合は?

資産価値が下がる、周辺がゴーストタウン(幽霊の街)に。

周辺に活気がある、人の気配がする住宅地と、空き家が多い住宅地。

夜に明るい住宅地と、暗い住宅地。

さて、あなたはどんなところに住みたいですか?

言うまでもなく、活気がある、人気がある、夜も暗くない所に住みたいでしょう。

周りに空き家がある、隣に空き家があるところは、このようなことで嫌われます

人は、その家だけではなく、周りの環境も気にして買っています。

こんな空き家が多い地域は、段々と人が寄り付かなくなります

新しく住む人が減っていく。

空き家が、連鎖的に増えて行きやすいです。(空き家が、空き家を呼ぶ)

当然、土地や家の資産価値が落ちて行きます

開発や分譲がされた地域は、ほぼ同年齢の人が沢山住んでいます。

短期間に空き家が増えたり、資産価値が落ちることになります。

親の家、空き家で困っている場合は、こちらへ

時々使う家(普段は誰もいない)も、空き家と同じ。

周りは、あなたと違った目で見ている

週に1回使う、月に1回行く、夏だけ使う・・・

などのように、時々しか使わない家があります。

本人は、時々使っているから、「空き家」ではないと思っています。

しかし、普段は人気がない、夜は大体が真っ暗。

これでは、見かけは、「空き家」と同じ。

周囲からは、恐らく空き家と見られています。

何か不気味で、クレームが発生しやすいということになります、

 

空き家は、相続(遺産分割)でも困る。

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空き家は、油断すると、ずっと長く、そのままになる。

自分か親族が使うから・・というパターン

空き家を今後どうするか?と聞かれた時に、3~4割が自分か親族が使うと答えます。

しかし、現在明確な計画がない限り、多くは使わないです。

使っても、短時間利用程度。

よく、モノを捨てようとすると、「あっ、それは使うから、捨てないで・・」といっておきながら、結局使わなかったという経験が誰しもあるでしょう。

1年使わないものは、結局使うことはほとんどないのです。

空き家も同じ。

今ハッキリした計画がないものは、ほとんど使いません。

さらに、思い出があるので壊したくない、売りたくないという気持ちもプラスされます。

実際、数字を見ると、5年10年、それ以上放置されたままというものが多いです。

空き家で困ってい場合は?

先祖代々の土地だから・・というパターン

先祖代々の土地だから自分が勝手に売れないというパターン

だから、少なくとも誰か身内が使って欲しいということでしょう。

これも、古い価値観と言えるでしょう。

あなたが守っても、あなたの子供は、恐らく守らないでしょう。

そのような価値観は、もう時代に合わないのです。

このような価値観は、昔農業をやっていて、土地に価値があり、生涯その土地に住んでいた時代、長男が相続した時代の価値観です。

今、均分相続で、農業もやらず、人が都会に流れて行く時代では、子供に負担を背負わせるだけで、誰も喜びません。

土地が売れなくなる前に、何とかしましょう

空き家で困っている場合は?

物置になるパターン

空き家で多くの場合が、物置になっています。

人は、場所があればあるほど、モノを保存します。

空き家は、都合がよい「空きスペース」をつくります。

捨てても良いが、捨てられないものは、ここに保存されます。

自宅で、引越しがない人は、モノをドンドン貯めて行きます。

それが積み重なると、家全体が物置になります。

今度は、この物置が片付けられないことが原因になって、空き家はさらに放置されます。

ですから、置き場所にならないように、早く処分することが必要です。

空き家で困っている場合は、こちらへ?

売る、貸すつもり・・というパターン

このように、聞くと「いずれ売る」とか「いずれ貸す」とか回答する人が多いです。

しかし、今具体的に実行、計画がない限り、放置されていきます。

現実に、5年、10年、それ以上も放置されていることが、非常に多い。

放置されれば、売りにくくもなり、そのままで貸すこともできません。

取壊しや修繕、測量・・・いずれにしても、お金が掛かる話になる。

人気がある土地は別として、今後今の値段では到底売れません、貸せません。

「人に貸す」という場合は、やはり売りたくない、過去の思い出を背負っているようです。

貸すことは、現実としてかなり難しいです。

自分が使いたい時に使えないし、便利でないと人も借りたくありません。

いま田舎の土地は、タダでも買わない・・この状況が都市部にもやってきます。

今出来ないことは、将来はもっと出来なくなります。

空き家で困っている場合は?

貸すと言っても、リフォームには費用も掛かる。

空き家で困っていることとは?

空き家は、維持管理が大変。段々面倒になってくる。

早く処分の目途をつけることが好ましい。

以下のように、放置されている空き家は、3~10年以上にも及ぶ。

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「特定空家」に指定されると・・税金アップ、取壊し

このままでは、ヤバい!
「特定空家」になる・・

ただ、今人が住んでいなければ、「空き家」

しかし、この空き家の状態が、段々悪くなり、もう周囲に悪影響が出ていて、放置すると危険、衛生上良くない、見栄えが悪いというような状況になると、市町村などから「特定空家」として認定されます。

すると、「指導、助言、勧告、命令」と進みます。

「勧告」段階になると、6倍程度、大幅に固定資産税などがアップします。

それでも放置されていると、「行政代執行」といって、行政側で取り壊す処置がされる可能性があります。

費用は、最後は、所有者負担です。

「特定空家」になる条件とは?

  1. 倒壊など保安上危険になるおそれ
  2. 著しく衛生上有害になるおそれ
  3. 適切な管理が行われず、著しく景観を損なっている
  4. 生活環境が保全出来ないほどで、放置できない

ありがちな空き家の発生パターン

多くの場合が、以下のような順番で動いていきます。

その結果、空き家になり、放置されます。

親の空き家で困らないためのスケジュールとは?

生前の整理は、かなりメリットがある。

空き家を防止するには?(情報整理)

空き家になって、どうしようもなくなる前に、以下のような情報を調べて、対策を立てておくことが必要です。

多くの人は、何かあるまで「何もしない」。

その結果、空き家になり、放置する流れになっていく

空き家にしない家族信託の活用法

家族信託の活用法の1つに、空き家を発生させないという方法があります。

早めに(契約能力があるうちに)家族信託の契約書を作っておきます。

これで、空き家の発生と放置を防止できます。(介護の費用の調達、親の健康維持)

空き家バンク

自治体や自治体関連のNPO法人として、「空き家バンク」などがあります。

これで、「所有者と利用者とのマッチング」を図ろうとの考えですが、あまり機能していないといわれます。

数多くの空き家(欲しくないものが多い)が、上手くマッチングするのは、当然無理とわかるでしょう。

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代表:半田 典久

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資格
  • 相続アドバイザー
  • (上級資格)
  • 行政書士
  • 宅地建物取引士
  • 高齢者住まいアドバイザー
  • 福祉住環境コーディネーター2級
  • CFP(国際上級ファイナンシャルプランナー)
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
  • 証券アナリスト