2018年時点で、約１7％の空き家があります。

これが、2033年には、「約3割が空き家」になります。

これから、団塊の世代が70歳を超えてきます。

空き家は、うなぎのぼりの急増です。

人口減の中で、「次々出てくる空き家」を利用、活用することは、ほぼ無理です。

早めの空き家対策、予防が必要です。

現在高齢者の2人暮らしの世帯では、将来空き家になる可能性が高いと思われます。

例えば、東京西部では、以下のようなところは、可能性が3割ほどになります。

都心に比較的近くて、市街地が古めのところです。

空き家が3割を超えると、その地域がスラム化する可能性が高くなり、要注意です。

練馬区、杉並区、三鷹市、中野区

狛江市、小平市、国分寺市、府中市、小金井市、武蔵野市、西東京市、多摩区

分かりやすい話をすれば、「空き家が、空き家として価値を維持できるのは、約1年」

それ以上たつと、管理したくなくなる、物件の劣化がひどくなる、周辺に悪評がたつ、思うように売れないなど、悪いことが積み上がり、段々難しくなります。

「空き家の寿命は、1年」なのです。

この「１年間」になんとかしなければ、なりません。

１．何かが起こるまで、何もやらない。←ここが問題

２．突然の病気、介護、死亡

３．あわてて緊急措置をする（入院、入所）

４．入所⇔入院⇔自宅を行き来する。

５．死亡・相続発生

６．時間がかかり、やっと遺産分割（共有、遺留分、調停、もめごと）

７．相続税の申告のみ（そのままのモノ、家、土地→物置化）

８．不動産は決まらない。わからない。（使う、貸す、売る・・決断と具体策は？）

９．不動産が放置状態。モノが捨てられない。⇒当面の管理のみ。

10．数年～長期の放置状態（物件の劣化⇒特定空き家になる？）

資金・資産が生かせず、リスク（損害賠償）と出費（税金、管理費）が増えます。

所有者が亡くなって、また相続になる可能性があります。

本人が、認知症になると、実家や空き家を売ることも、どうすることもできない。

本人が亡くなるまで、ほぼそのまま、長時間で家の価値が大きく減りがちです。

認知症になっても、売却などできる仕組みがあります。

このような場合に、上手く使うことができるのが「家族信託」です。

少し複雑な制度でもありますが、理解いただいて、空き家対策として使えます。

詳しくご説明しますので、ご連絡ください。

不動産（空き家も）を売ると、通常譲渡所得となり、そこに税金がかかります。

ただ相続日から計算して、３年の年末までに売ると、この譲渡所得から３０００万円が控除されます。（つまり、税金計算上、税金が安くなります。今のところH３１年末まで）

家屋が取り壊されていても、その土地だけでも対象です。

＜主な条件＞

ここに、亡くなった人（被相続人が住んでいた）こと。

亡くなる直前に、被相続人以外が住んでいない事。

ただし、相続後、売るまでに、利用している（事業とか貸付）とダメです。

昭和５６年５月３１日以前に建築されたもの。（マンションは除く）耐震性のないものは、耐震性を持たせるリフォームなどがされていること。

・と今は、「シェアの時代」が来ています。

昔は、晴れ着も、車、家も全部自前で買うのが当然でした。

モノを持っている＝「裕福」という感覚です。

しかし、もうその価値観は、無くなってきました。

「必要な時に、必要なものがあれば良い、便利に使う」と言う時代。

必要な時に手に入れ、いらなくなったら処分。

モノを持つことは、「余計なコスト」「場所をとる」ことに気が付いたのです。

また、モノを持つことは、「引越しなど、動きづらく」なります。

いろいろなものが、「レンタル」になっています。

車もカーシェア、自転車も借りるのが繁盛し、使わなくなったモノはネットで売る。

家・土地も当然、この流れになっていきます。

空き家になってしまったら、即刻「空き家関連の専門家」相談することです。

いろいろな調査から、時間が経ってしまうほど、面倒になり、良い結果になりません。

空き家の専門家と言っても、不動産関連の専門家や法律関係者では不十分です。

なぜなら、空き家問題は、「人の問題で起こっている」からです。

人や不動産の全体の情報を整理できて、方向性を出せる人が必要です。

人の問題として受け止めてくれる人で、かつ不動産にも明るい人でないといけません。

ある試算によると、毎年新築が４５万戸で良いのに、毎年９０万戸もつくられている。

将来は、住宅過剰になることは確実で、価格は、３０年で60％も下落すると言われる。

戸建は、新築から１５年で、一気に価格が下がる。

地方や郊外だけでなく、都内、世田谷区でさえも、空き家が増えています。

遠からず、粗大ごみ化して、あちこちに発生して、処理に困ることになります。

「住宅は資産」という、過去の常識が崩れる日がきます。

空き家は、周りの人からかなり悪く思われています。

台風が来たら、あの屋根や壁が飛んでくるのではないか？

地震が起きたら？火災になるのではないか？水害になったら？

動物が住みつく、白アリが発生するのでは？・・・

地球温暖化で、台風、大雨も激しくなり、活動期で、各地で地震、火山も活発化しています。

人が住んでいるだけで、お隣さんは安心です。

しかし、そこに人が住んでいないと、それだけで「管理されていない」と思われます。

実際、見る見るうちに、荒れ果てて行きます。

被害が発生するかどうかに関わらず、周辺の人は、かなり心配で暮らしています。

ちょっとでも何かあると、すぐ持ち主、役所などへのクレームになりがちです。

将来売る時などにも、これが悪影響にもなるかもしれません。（気持ちの問題）

法律で、「土地の工作物の責任」というのがあります。

簡単に言えば、建物や工作物の所有者は、損害賠償の義務があるということです。

瓦が飛んだ、壁が落ちた、ブロック塀が倒れた・・・

何か損害が発生したら、その建物や工作物を持っている人（所有者・占有者）の責任です。

人が大けがをした、亡くなったらどうしますか？

台風や地震が多い時代に入ってきました。

空き家では、費用的にも、手間ヒマ掛けて管理できませんね。

さあ、どうしますか？

周辺に活気がある、人の気配がする住宅地と、空き家が多い住宅地。

夜に明るい住宅地と、暗い住宅地。

さて、あなたはどんなところに住みたいですか？

言うまでもなく、活気がある、人気がある、夜も暗くない所に住みたいでしょう。

周りに空き家がある、隣に空き家があるところは、このようなことで嫌われます。

人は、その家だけではなく、周りの環境も気にして買っています。

こんな空き家が多い地域は、段々と人が寄り付かなくなります。

新しく住む人が減っていく。

空き家が、連鎖的に増えて行きやすいです。（空き家が、空き家を呼ぶ）

当然、土地や家の資産価値が落ちて行きます。

開発や分譲がされた地域は、ほぼ同年齢の人が沢山住んでいます。

短期間に空き家が増えたり、資産価値が落ちることになります。

空き家を今後どうするか？と聞かれた時に、３～４割が自分か親族が使うと答えます。

しかし、現在明確な計画がない限り、多くは使わないです。

使っても、短時間利用程度。

よく、モノを捨てようとすると、「あっ、それは使うから、捨てないで・・」といっておきながら、結局使わなかったという経験が誰しもあるでしょう。

１年使わないものは、結局使うことはほとんどないのです。

空き家も同じ。

今ハッキリした計画がないものは、ほとんど使いません。

さらに、思い出があるので壊したくない、売りたくないという気持ちもプラスされます。

実際、数字を見ると、５年１０年、それ以上放置されたままというものが多いです。

先祖代々の土地だから、自分が勝手に売れないというパターン

だから、少なくとも誰か身内が使って欲しいということでしょう。

これも、古い価値観と言えるでしょう。

あなたが守っても、あなたの子供は、恐らく守らないでしょう。

そのような価値観は、もう時代に合わないのです。

このような価値観は、昔農業をやっていて、土地に価値があり、生涯その土地に住んでいた時代、長男が相続した時代の価値観です。

今、均分相続で、農業もやらず、人が都会に流れて行く時代では、子供に負担を背負わせるだけで、誰も喜びません。

土地が売れなくなる前に、何とかしましょう。

空き家で多くの場合が、物置になっています。

人は、場所があればあるほど、モノを保存します。

空き家は、都合がよい「空きスペース」をつくります。

捨てても良いが、捨てられないものは、ここに保存されます。

自宅で、引越しがない人は、モノをドンドン貯めて行きます。

それが積み重なると、家全体が物置になります。

今度は、この物置が片付けられないことが原因になって、空き家はさらに放置されます。

ですから、置き場所にならないように、早く処分することが必要です。

このように、聞くと「いずれ売る」とか「いずれ貸す」とか回答する人が多いです。

しかし、今具体的に実行、計画がない限り、放置されていきます。

現実に、５年、１０年、それ以上も放置されていることが、非常に多い。

放置されれば、売りにくくもなり、そのままで貸すこともできません。

取壊しや修繕、測量・・・いずれにしても、お金が掛かる話になる。

人気がある土地は別として、今後今の値段では到底売れません、貸せません。

「人に貸す」という場合は、やはり売りたくない、過去の思い出を背負っているようです。

貸すことは、現実としてかなり難しいです。

自分が使いたい時に使えないし、便利でないと人も借りたくありません。

いま田舎の土地は、タダでも買わない・・この状況が都市部にもやってきます。

今出来ないことは、将来はもっと出来なくなります。

空き家は、維持管理が大変。段々面倒になってくる。

早く処分の目途をつけることが好ましい。

以下のように、放置されている空き家は、3～10年以上にも及ぶ。

多くの場合が、以下のような順番で動いていきます。

その結果、空き家になり、放置されます。

空き家になって、どうしようもなくなる前に、以下のような情報を調べて、対策を立てておくことが必要です。

多くの人は、何かあるまで「何もしない」。

その結果、空き家になり、放置する流れになっていく

家族信託の活用法の１つに、空き家を発生させないという方法があります。

早めに（契約能力があるうちに）家族信託の契約書を作っておきます。

これで、空き家の発生と放置を防止できます。（介護の費用の調達、親の健康維持）

自治体や自治体関連のＮＰＯ法人として、「空き家バンク」などがあります。

これで、「所有者と利用者とのマッチング」を図ろうとの考えですが、あまり機能していないといわれます。

数多くの空き家（欲しくないものが多い）が、上手くマッチングするのは、当然無理とわかるでしょう。