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相続で困らない対策(不動産・税金)

不動産を持っていたら、遺言が必須です!

裁判所でもめる原因86%が、不動産がらみ

不動産がなければ、ほとんどの相続争いがなくなります。

お金であれば、簡単に分けられる。

もらって困る人は、まずいない。どうにでも使えるから。

簡単に分けられないのが、不動産。

もらいたい不動産と、もらいたくない不動産がある。

価値が大きい場合、価値がまったくないどころかマイナスもある。

便利なのか、不便なのか、新しいのか、古いのか・・

相続人で、どのように分けたら良いのか??

よって、もめることになりがちです。

もめないためには、遺言を書く、早く売ってしまうなど対策が必要です。

不動産を、換金しやすくしておくのがベスト。

不動産は、価値観がいろいろで、金額的にも大きく、相続税もかかります。

一番良いのは、不動産を売却できるように(換金しやすく)しておくことです。

ここで、良く出てくるのが、不動産の有効活用(アパート建築)とか、節税、不労収入の話。

一見すごく良いように見えますが、多くの場合は、失敗だと思います。

もちろん、プロがしっかりした計画で行うのは、良いです。

しかし、営業に言われて、思いついてやって、上手く行くほど甘くありません。

目先の節税になるかもしれませんが、長期で見れば、ほとんど失敗でしょう。

そもそも、節税を主目的とした案は、ほとんど良いものがないです。

使わない土地は、早く換金するのが、相続上も分けやすくベストです。

相続税が払えない場合、

使わない不動産(地方の家・土地)

相続人で、お金で分けたい場合

などでは、不動産を売る必要が出てきます。

不動産を売るためには、土地の境界をハッキリさせたり、測量をする必要があります。

早く売るための準備をしておくのが良いです。

また、近年は特に地方を中心に、買い手がいない、売れない土地が沢山あります。

今家が建っていても、再建築出来ない土地もあります。

以下の不良な土地や建物の整備をして、少しでも高く売れるような対策も必要です。

  1. 間口が2メートル以下の土地
    この土地には、建物が建ちません。
    今建っていても、このままでは建てられず、安くしか売れません。
  2. 前面道路が建築基準法の道路に該当しないとき
    道でも、法律上の道路に面していないと、家は建てられません。
  3. 市街化調整区域内の山林・雑種地
    原則、建物が建てられません。

相続対策とは、相続税の「節税対策」ではない

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1.アパートを建てる

多くの業者(銀行・建築等)が、大宣伝しています。

税理士もからんで、セミナーや広告をしています。

ご自身に経験も知識もないのであれば、迷わずやめましょう。ほとんどが、失敗に終わります。

人口が減るという悪環境で、業者任せは、危険です。

過去から、この手法で、財産を無くし、泣いている地主が沢山います。

2.ワンルームマンションで節税する。

売買される価格と評価の価格が違うことを利用した節税です。

節税のためだけに売り買いしたと思われると、認められない場合もあります。

相続・遺言で困らない対策(不動産について)目次に戻る

相続税を減らす話法に、乗ってはいけない!

「こんな有利な節税対策があります。」

などという、大きな広告のセミナーや話に乗ってはいけません。(危険)

有利な節税対策があったとしても、すぐ国に穴を封じられます。

年々厳しくなっていきます。

節税メインの話しは、全部避けるべきです。(税理士であっても)

合理的でない、説明が付かない「変な行動」は、あとでほとんど否認されます。

その時の税制によって、イザと言う時は、もう変わっていると考えておきましょう。

税金を減らせる対策とは、「必要性があって、国が作って認めた制度」以外はありません。

国が決めた制度を、趣旨を理解して、きちんと使っていくことが本当の節税です。

悩みや問題が解決する。将来に見通しが立つ。

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相続対策と不動産について

土地の相続税の評価は、専門家でも難しい。

土地は、面する道路と利用の仕方によって、相続税の評価が違う。

相続税は、不動産(土地)の評価がポイントになります。

これは、専門家でも評価が分かれたりする大変難しいものです。

土地には、形、広さ、使っている状況などいろいろです。

広さはもちろん、影響が大きいです。

また、利用方法(宅地、農地、駐車場、貸地、アパートの土地・・・)などによって、

道路(面している道路の状況、路線価)によって

形も、長方形なのか、いびつなのか・・によって違います。

奥行(縦長とか)によっても、土地の価格が違います。

土地を持分で分ける(共有)のは、避ける。

不動産は、簡単に分けられないので、扱いにくい財産です。

分けられたとしても、公平に分けるのは難しいです。

1つの土地を、2人以上で持つ状態(共有)は避けるべきです。

物理的に分ければ良いですが、原則、持分でわけてはいけません。

1つの自宅など分けようがないので、持分で分けるなどしてはいけません。

特に兄弟で、困って持分でわける(2分の1ずつとか)は、最悪です。

後日、売るにも、貸すにも、修繕するにも、もめごとが良く起こります。

「不動産の有効利用」という言葉に踊らされない。

日本は、むかし農業国で、多くが田舎に住んでいました。

その名残で、古い人は、先祖代々の土地などを重視します。

何とか土地を持ち続けて、有効利用しようと考えがちです。

しかし、そろそろ「古い価値観」は、やめる時です。

10年、20年後、1世代後、そんな価値観を持つ人は激減します。

今でも処分に困る土地、タダでもいらない土地が山ほどあります。

住宅地は、人口減で狭まることがあっても、広がりません。

農業でもしなければ、持っているだけでは、税金や管理にお金が掛かるだけ

換金して資金を運用すれば、明日からの生活が楽になります。

多くの使わない土地や建物は、持っているより、早期売却が一番いい選択です。

利益が上がる土地に、変えていく。

これから土地を買う人は、その土地がどれだけ利益を生むかを考えます。

もし、その土地の上に何を作っても利益が上がらないとすれば、広くてもタダ同然。

高層のビルでも建てられるなら、利益は大きいので、価値ある土地。

土地は面積ではなく、利用価値があるかで、価値が決まっていきます。

「田舎の土地」は、相続税が高くなるが、売れば安い。

逆に「都会の土地」は、相続税はそれほどでなくても、売る時の時価は高い。

こんな傾向があります。

ですから、田舎の相続税が高いだけの土地は、早く処分しないと大変です。

売れば、相続税が安くなるのですから。

これこそが、相続税対策ですね。

無道路地、市街化調整区域は、建物が建たない。

道路がない土地、道路に間口2m接触していない土地には、建物が建てられません。

今、もし何かが建っていたとしても、再度建てることはできません。

再建築不可ということです。

こういう土地は、道路をつけるか、間口を広げるとかしないと、安くしか売れません。

これも、1つの相続対策です。

また、市街化調整区域の土地には、原則建物が建てられません。

土地を、相続後を考えて、筆で分けておく。

農家などの場合、親の1つの土地に、長男や次男が住んでいたり、アパートが建っていたり、駐車場があったりします。

こんな時、土地の筆の境界と、実際の利用の境界が違っています。

相続が起こったら、土地の筆で分けるので、利用の境界とずれます。

こんなことになると、上手く分けられません。

そこで、筆と利用の境界を一致させておくことが必要です。

共有も避けられることになります。

これも、相続対策です。

土地を測量しておく。

土地は、近くは納税のためとか、いずれ将来は売ることもあります。

その時には、測量をして、境界を決めておかないと売れません。

また、相続発生後では、相続税が課税された後の財産から、測量費を払わないといけません。

親が生きているうちに、測量を済ませておきましょう。

測量費分、相続財産(相続税)が減ります。

また、土地の過去の経緯がわかっているので、境界も決めやすいです。

これも、相続対策です。

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  • 福祉住環境コーディネーター2級
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  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
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