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相続と不動産対策に絶対に必要となる遺言
不動産は、もめごとの発生源!!
今のうち、早い処分を考えた方が良いことが多い。

、不動産はいろいろなことがありそうね!

相続でもめる代表選手が、不動産。

裁判所が関わった案件の86%が不動産関連。

いくつか、原因となることを書いてみましょう。

不動産は、価格がわからない

不動産は、2人以上で所有することがある。(共有)

不動産には、ローンがついていることがある。

不動産の管理の問題。(賃料や管理費用など)

必要な不動産と、いらない不動産がある。

このようなことを整理し、トラブルを減らすことになるのが、遺言です。

不動産がもめる原因とは?

不動産は、お金と違って、いろいろな側面、利用価値があります。

一方で、大きな金額や価値を持つことが多いです。

土地については、農業、住まい、資産、収支、どこを見るかで全く違います。

1つ1つも違うので、なかなか同一基準で判断できないので、もめます。

さらに加えて、相続税の計算上かなりの割合なので、個々でも悩みます。

  1. 1つの土地でも、分け方が難しい。
  2. 土地についての、思い入れ・感情がある。
  3. 価値観・考え方が違う。
  4. 不動産に対する知識が違う。
  5. 価格が分かりにくい、多様である。
  6. 相続税が掛かることが多い。

価値ある不動産、ゴミ同然の不動産

むかしのように、「不動産=価値がある」と言う時代は、終わりました。

収益を生まない不動産は、コストが高い、大きくても価値がありません

なぜなら、固定資産税が高く、相続税も高いからです。

売れば、時価は安いのに、持っていると相続評価は高いこともよくあります。

相続税(評価)の大小は、利益を生むか、生まないかとは、全く関係ありません。

収益を多く生むのが、本当の良い不動産です。

収益を生まない、収益が少ない不動産は、持っているだけ損です。

収益を生まない不動産は売り、収益を生む不動産に変えることが、相続税対策にもなります。

同じ地区の不動産でも、宝にもなり、ゴミにもなります。

どう分けるか、どう使えるか、どう建物が建つかが影響します。(用途地域など)

2018年から、圧倒的に人数が多い団塊の世代は、70歳代になってきます。

人口がどんどん減る時代、多くの不動産の価値が下がり、誰も欲しがらないものが増えます。

アパート経営も、多くは失敗になるでしょう。

不動産の相談は、こちらへどうぞ

処分に困る不動産の例

  1. 土地の確定測量が、終わっているか?(売ろうとしても、売れない)
  2. 建築不可の物件(法律上、新しく建物を建てられない)
  3. 借入金が多い低収益アパート(いわゆる古アパート)
  4. 借地や底地(他人に貸している不動産)
  5. 共有不動産(持分で分けているもの)
  6. インフラ(上下水道、電気など)未整備
  7. 土地の筆と、地上の利用状況が合っていない。
  8. 市街地山林

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確定測量が終わっていないと起こる問題とは?

もし、相続などで、土地を売りたいと思った時に、確定測量が終わっていないと売れません。

どこからどこまでが、持っている土地なのか、境界も正確にわからないし、面積もわからないので価格も決まりません。

相続では、土地を売りたくないと思っていても、相続税を納めるために売らざるを得なくなる場合もあります。

相続税は、10か月以内に、お金で納める必要があるので、時間も限られています。

また、相続前に測量をしておけば、その費用分相続税が減ります

さらに、境界などの確認も、親の方がしやすいことが多いでしょう。

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建物が建てられない土地とは

多くの場合、土地があっても、建物が建てられないと意味がありません。

通常は、建築基準法が決めた「4m以上の道路」に、2m以上接していないといけません。

良くあるのが、間口が狭く、2mない場合。

2m程度あるように見えても、実際は1.8mしかない場合が多い。(昔の基準)

また、道に面していても、それは「法律上の道路ではない」ということがあります。

今、もしそこに古い建物が建っていても、新しく建てることはできません。

対策としては、2mあるように拡げれば、建物が建てられます。

また、入口と通路が狭くて、奥が広い土地があります。(路地状敷地)

これは、自治体によって、別に「安全条例」がある場合があります。

例えば、この通路が長すぎるような場合、間口はもっと広げるなどです。

この基準にも、もちろん従う必要があります。

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古アパートはどうする?

親が持っていた古いアパート。

恐らく相続人は、欲しがらない。管理も面倒。

まだ、人が住んでいるので取り壊せない。

取り壊すにもお金がいる。

出て行ってもらうには、立ち退き料なども高額になるかもしれない。

収入が多ければまだ良いが、賃料が安いまま。

古くからの人が多く、なかなか出て行きそうもない。

地震や火山が活動期に入っています。

ずっと言われている、直下型地震が発生したら、どうしますか?

修理もお金が掛けられないし、もしそこで倒壊でもしたら、大問題に。

建築基準法の改正が、1981年に行われ、その前の物件は、耐震性がないです。

ここで「耐震性」と言っても、全く壊れないというわけではありません。

発生後すぐ崩れて、人命が失われないと言う話しであって、大地震なら、建物自体にはかなり被害があると思われます。

阪神大震災の時に、亡くなった人の親族から、耐震性の問題で、アパートの所有者に対し1億円を超える賠が要求されたと聞いています。

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よくある共有不動産(夫婦や兄弟で持分を分ける)

非常によく見かけて、面倒なのが共有不動産。

建てた時、相続や贈与などで良く発生します。

建てる時は、お金を2人で出しあうような場合。

贈与で妻に持分を与えた場合。

相続で、兄弟で分けた場合。

こんな時に発生します。

相続で持分で分けることは、やりがちなことです。

お金が少ないので、つい不動産を持分で分ける場合です。

これをすると、後日やっかいなことになります。

全員の合意を取り付けるなど、管理や売却が簡単ではありません。

不動産の共有は、最悪と良く言われる所以です。

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土地の筆と利用状況が一致していない。

父親が持っていた広い土地の中にアパート、親や子の家があちこちに、全部建っているようなところをイメージしてください。

しかし、その下の土地が幾つかに分かれた筆であった場合、土地と上の建物の区分が一致していない場合が、あります。

こんな場合に、父親の相続があると大変です。

相続税を払うため、土地を売ろうにも、区分が違うので簡単に売れない

子供同士で土地を分け合うにしても、土地と建物が違うので簡単に分けられない

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インフラ(ガス水道)が無ければ、住めない。

土地がどれだけ立派でも、そこにガス水道などのインフラの整備がされていなければ、大変。

そこに住むには、これらを整備しなければなりません。

かなりの費用になるでしょう。

また、土地の分割などの場合も、インフラを考えておきましょう。

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良いか?トラブルか?の判断は、不動産の調査が必要

法律に沿っているか(建築基準法、都市計画法、市の条例など)

測量が終わっているか、図面、道路との関係など

建物の状況はどうか、再建築可能なのか?

インフラ(水道、電気など)が整っているか?

土地の権利関係(所有)や、筆がどうなっているか

収入と支出がどうなっているか?

抵当権などがついているかどうか

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売れない親の不動産??

団塊の世代(1000万人)が、もう70歳代になる時代。

「5人に1人が認知症になる」と言われます。

もし、認知症になったら、不動産は売れません

成年後見になると、事実上売れないことになります。

認知症の期間は、平均10年間、売りたくても売れない。

お金を掛けて管理をするか、まわりからクレームを言われても、空き家にしておくか?

そうなる前に、早く準備をしておくことが必要です。

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売れない不動産とは?

不動産は、相続の前後に売らなければならないケースがよくあります。

例えば、納税資金が足りないため、あるいはそのままでは分割できない、利用できないため売ることになる場合などです。

しかし、簡単に売れるとは限りません。

田舎や田畑、山でもなく、比較的良い場所であっても、売れるとは限りません

売れるとしても、相続税の納税期限に間に合わないと、困ります。(現金納付のため)

また、納税期限に遅れると延滞税が掛かったり、相続税の減税になる特例が受けられないことになる可能性もあります。

すぐ売れるような物件なのか、どの程度の額で売れるのかを把握することは非常に重要で、これが大きな相続対策になります。

詳しくはこちらをクリック

価格が安い不動産

安い価格でないと売れない不動産は、売れないと考えましょう。

なぜなら、不動産仲介業の手数料は、不動産価格によって決まるからです。

通常は、仲介料として不動産価格の3%+6万円です。(400万円超の場合)

不動産業者も取引を成立させるためには、それなりに調査や責任も発生し、労力がかかるわけなので、仕事としては、魅力がないわけなので、引き受けません。

人気のない別荘地、田舎ならよくある土地建物合わせて100万円程度の物件は、通常扱わないでしょう。

違法状態の不動産

市街化調整区域は、原則建物が建てられませんが、内緒で建てたような物件は、売れません。あるいは、役所の許可なく増改築して、建ぺい率や容積率が超過している場合です。

違法状態にあると、住宅ローンも借りれないことが多いので、これも影響します。

事故物件

自殺や事件はもちろん、自然死であっても、状況により告知の必要があります。

こういう物件は、やはり気にする人も多いのが現状です。

権利関係が複雑な物件

土地や建物の状態で、所有権などに関して、権利関係がシンプルでない土地・建物は、非常に売りづらいのが現状です。

借地権付き建物など、土地の所有者と建物の所有者が違う場合には、地主の許可が必要です。

土地の境界に関して、隣ともめているような土地も、簡単に売れません。

また、土地を何人かで共有している場合にも、全員の同意がないと売れません。

土地の前の道路が私道で、私道の持ち主が違う場合にも、許可が必要です。

いずれも、かなりの時間をかけて解決しなければならないので、不動産屋に出しても、簡単に売れない可能性が高いです。

農地

田や畑を売る場合には、農地法が絡んできます。農業委員会の許可が必要です。

書類の作成が面倒なのと、農業委員会の審査が必要になります。

農用地を売る場合には、農家とか農業法人が対象になりますので、かなり制限されます。

転用可能な土地については、住宅もありますが、その他の用途、駐車場とか太陽発電などもあり得ます。

農地は固定資産税は安い、売却額が安いものの、相続税評価額がかなり高くなりがちです。

結果的に高い相続税になる可能性があるので、早期の処分が必要でしょう。

地方の物件

地方に住んでいる親の物件も、簡単に売れないことがあります。

地方の物件には、その土地独自の不動産の規制があることがあります。

また、都会の不動産業者は、交通費を請求しづらく、また現場の感覚もないので、かなり扱いづらいことになります。

マンション・別荘地の管理費を滞納している物件

マンションや別荘地には、管理費・修繕積立金を滞納している物件があります。

購入した人は、これを引き継ぐ必要があります。つまりは負の物件です。

引き継ぐのであれば、売買は成立しますが、100万円以上になれば、さすがに引くでしょう。

相続登記がされていない不動産

相続登記がされていない、そのままになっている不動産は多いです。

親が亡くなった後そのままの名義になっているは非常に多いです。

当面、登記をしなくても、何ら支障がない、費用も掛かる、面倒なので、こうなりがちです。

実際に売却するとなれば、売り手ははっきりさせておく必要があるので登記が必要です。

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建築業者が勧める、危ない相続税対策とは?

誰しもが、安くなったら良いな~と思うのが相続税。

しかし、その「相続税節税対策」は、大丈夫ですか?

気をつけなければいけないのが、このような節税対策。

財源が困っている国が、簡単に税金を安くするはずがありません。

「節税対策」というものは、基本としてありません。

国が、必要性を認めて「制度」としてあるもの以外、税金を安くする方法はないです。

その制度を、きちんと上手く使っていくのが、相続税対策です。

危ない節税対策とは?・・簡単な見分け方を、お伝えしましょう。

1.新聞や大きな広告で「節税とか相続税対策」とうたっているものは、危険です。

その広告費は、どこから出ているのでしょうか?考えれば明らかでしょう。

2.どのような理由にしろ、融資(借金)がからんでいるものは、避けましょう。

銀行が絡んでいますね。融資と建築がセットでの売り込みなど。

3.税金を安くすることがメインになっている方法。

税金が安くなる、節税が主になっているものは、ロクなものがないです。

税金は、あくまで「結果」です。「目的」にするものではありません。

4・経済的に見て、合理的なことか?

普通の人が、そんなことはしないと思われる不自然な行為は、税務署が認めないでしょう。

税金を安くするという目的以外に、「他に目的がない」と思われるからです。

5.アパートを建てる

昔から、よくある典型的で、古典的な話。

アパート経営経験者、プロでもない限り、避けるのが正解です。

人口減で、いずれ「空き家」になる。

家賃保証など、当てになりません。

相続税が減る以上のデメリットが多いです。

これ以外にも、税金を安くする方法があるかもしれません。

しかし、メリットが多ければ、いずれその対策は、税務署に封じられるのは当然です。

ですから、税金を安くする方法を考えること自体が、間違っています。

いずれ「大きな落とし穴」に、はまるだけです。

相続と不動産の問題とは?

タワーマンションと相続

画像の説明を入力してください(フォントが小さく設定された文章です)

今、非常に人気があり、人気地域に次々と建てられているタワーマンション。

しかし、維持管理、相続の問題などを考えると、とても「お勧めできないもの」と思います。

維持管理していくには、月額の管理費や修繕積立金が必要です。

しかし、これらの費用は、建築当初はかなり低く設定されているのが、普通です。

タワーマンションなどでは、維持管理や修繕に、通常より多額の費用がかかるのは、当然です。

しかし、それが販売しやすいという理由で、安いままに据え置かれています。

その結果、「付け」が将来一気に押し寄せてくることになるでしょう。

外壁の塗装など、屋上からゴンドラを下げる必要があったり、外側の構造が複雑で、1.5~2倍など相当コストが高いものになります。(高層では、外壁が痛みやすい)

さらに、豪華な備品などの維持管理は、大変です。

また、低層階と高層階では、住民の意識や所得がかなり違うと言われており、将来マンション全体を維持管理していくのに「合意」を取るのは、かなり難しいでしょう。

また、地震の場合、「長周期地震動」については、かなり弱いと言われており、遠方で起きた地震であっても、長い波は遠方にまで伝わり、高層マンションを大きく揺らす可能性が指摘されています。

さらに、このようなマンションは、中古市場でも非常に売りにくいものになりがちで、簡単に思う値段で売れないことは、覚悟しておくべきでしょう。

人口が減って、30年以上すると、もう人が住まなくなるのでは?と心配されるものです。

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ごあいさつ

代表:半田 典久

私に関わる
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資格
  • 相続アドバイザー
  • (上級資格)
  • 行政書士
  • 宅地建物取引士
  • 高齢者住まいアドバイザー
  • 福祉住環境コーディネーター2級
  • CFP(国際上級ファイナンシャルプランナー)
  • 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
  • 証券アナリスト