不動産は、お金と違って、いろいろな側面、利用価値があります。

一方で、大きな金額や価値を持つことが多いです。

土地については、農業、住まい、資産、収支、どこを見るかで全く違います。

１つ１つも違うので、なかなか同一基準で判断できないので、もめます。

さらに加えて、相続税の計算上かなりの割合なので、個々でも悩みます。

むかしのように、「不動産＝価値がある」と言う時代は、終わりました。

収益を生まない不動産は、コストが高い、大きくても価値がありません。

なぜなら、固定資産税が高く、相続税も高いからです。

売れば、時価は安いのに、持っていると相続評価は高いこともよくあります。

相続税（評価）の大小は、利益を生むか、生まないかとは、全く関係ありません。

収益を多く生むのが、本当の良い不動産です。

収益を生まない、収益が少ない不動産は、持っているだけ損です。

収益を生まない不動産は売り、収益を生む不動産に変えることが、相続税対策にもなります。

同じ地区の不動産でも、宝にもなり、ゴミにもなります。

どう分けるか、どう使えるか、どう建物が建つかが影響します。（用途地域など）

2018年から、圧倒的に人数が多い団塊の世代は、70歳代になってきます。

人口がどんどん減る時代、多くの不動産の価値が下がり、誰も欲しがらないものが増えます。

アパート経営も、多くは失敗になるでしょう。

もし、相続などで、土地を売りたいと思った時に、確定測量が終わっていないと売れません。

どこからどこまでが、持っている土地なのか、境界も正確にわからないし、面積もわからないので価格も決まりません。

相続では、土地を売りたくないと思っていても、相続税を納めるために売らざるを得なくなる場合もあります。

相続税は、10か月以内に、お金で納める必要があるので、時間も限られています。

また、相続前に測量をしておけば、その費用分相続税が減ります。

さらに、境界などの確認も、親の方がしやすいことが多いでしょう。

多くの場合、土地があっても、建物が建てられないと意味がありません。

通常は、建築基準法が決めた「４ｍ以上の道路」に、2ｍ以上接していないといけません。

良くあるのが、間口が狭く、２ｍない場合。

２ｍ程度あるように見えても、実際は１．８mしかない場合が多い。（昔の基準）

また、道に面していても、それは「法律上の道路ではない」ということがあります。

今、もしそこに古い建物が建っていても、新しく建てることはできません。

対策としては、２mあるように拡げれば、建物が建てられます。

また、入口と通路が狭くて、奥が広い土地があります。（路地状敷地）

これは、自治体によって、別に「安全条例」がある場合があります。

例えば、この通路が長すぎるような場合、間口はもっと広げるなどです。

この基準にも、もちろん従う必要があります。

親が持っていた古いアパート。

恐らく相続人は、欲しがらない。管理も面倒。

まだ、人が住んでいるので取り壊せない。

取り壊すにもお金がいる。

出て行ってもらうには、立ち退き料なども高額になるかもしれない。

収入が多ければまだ良いが、賃料が安いまま。

古くからの人が多く、なかなか出て行きそうもない。

地震や火山が活動期に入っています。

ずっと言われている、直下型地震が発生したら、どうしますか？

修理もお金が掛けられないし、もしそこで倒壊でもしたら、大問題に。

建築基準法の改正が、１９８１年に行われ、その前の物件は、耐震性がないです。

ここで「耐震性」と言っても、全く壊れないというわけではありません。

発生後すぐ崩れて、人命が失われないと言う話しであって、大地震なら、建物自体にはかなり被害があると思われます。

阪神大震災の時に、亡くなった人の親族から、耐震性の問題で、アパートの所有者に対し、１億円を超える賠償が要求されたと聞いています。

非常によく見かけて、面倒なのが共有不動産。

建てた時、相続や贈与などで良く発生します。

建てる時は、お金を２人で出しあうような場合。

贈与で妻に持分を与えた場合。

相続で、兄弟で分けた場合。

こんな時に発生します。

相続で持分で分けることは、やりがちなことです。

お金が少ないので、つい不動産を持分で分ける場合です。

これをすると、後日やっかいなことになります。

全員の合意を取り付けるなど、管理や売却が簡単ではありません。

不動産の共有は、最悪と良く言われる所以です。

父親が持っていた広い土地の中にアパート、親や子の家があちこちに、全部建っているようなところをイメージしてください。

しかし、その下の土地が幾つかに分かれた筆であった場合、土地と上の建物の区分が一致していない場合が、あります。

こんな場合に、父親の相続があると大変です。

相続税を払うため、土地を売ろうにも、区分が違うので簡単に売れない。

子供同士で土地を分け合うにしても、土地と建物が違うので簡単に分けられない。

土地がどれだけ立派でも、そこにガス水道などのインフラの整備がされていなければ、大変。

そこに住むには、これらを整備しなければなりません。

かなりの費用になるでしょう。

また、土地の分割などの場合も、インフラを考えておきましょう。

法律に沿っているか（建築基準法、都市計画法、市の条例など）

測量が終わっているか、図面、道路との関係など

建物の状況はどうか、再建築可能なのか？

インフラ（水道、電気など）が整っているか？

土地の権利関係（所有）や、筆がどうなっているか

収入と支出がどうなっているか？

抵当権などがついているかどうか

団塊の世代（1000万人）が、もう70歳代になる時代。

「5人に1人が認知症になる」と言われます。

もし、認知症になったら、不動産は売れません。

成年後見になると、事実上売れないことになります。

認知症の期間は、平均10年間、売りたくても売れない。

お金を掛けて管理をするか、まわりからクレームを言われても、空き家にしておくか？

そうなる前に、早く準備をしておくことが必要です。

不動産は、相続の前後に売らなければならないケースがよくあります。

例えば、納税資金が足りないため、あるいはそのままでは分割できない、利用できないため売ることになる場合などです。

しかし、簡単に売れるとは限りません。

田舎や田畑、山でもなく、比較的良い場所であっても、売れるとは限りません。

売れるとしても、相続税の納税期限に間に合わないと、困ります。（現金納付のため）

また、納税期限に遅れると延滞税が掛かったり、相続税の減税になる特例が受けられないことになる可能性もあります。

すぐ売れるような物件なのか、どの程度の額で売れるのかを把握することは非常に重要で、これが大きな相続対策になります。

安い価格でないと売れない不動産は、売れないと考えましょう。

なぜなら、不動産仲介業の手数料は、不動産価格によって決まるからです。

通常は、仲介料として不動産価格の3％+6万円です。（400万円超の場合）

不動産業者も取引を成立させるためには、それなりに調査や責任も発生し、労力がかかるわけなので、仕事としては、魅力がないわけなので、引き受けません。

人気のない別荘地、田舎ならよくある土地建物合わせて100万円程度の物件は、通常扱わないでしょう。

市街化調整区域は、原則建物が建てられませんが、内緒で建てたような物件は、売れません。あるいは、役所の許可なく増改築して、建ぺい率や容積率が超過している場合です。

違法状態にあると、住宅ローンも借りれないことが多いので、これも影響します。

自殺や事件はもちろん、自然死であっても、状況により告知の必要があります。

こういう物件は、やはり気にする人も多いのが現状です。

土地や建物の状態で、所有権などに関して、権利関係がシンプルでない土地・建物は、非常に売りづらいのが現状です。

借地権付き建物など、土地の所有者と建物の所有者が違う場合には、地主の許可が必要です。

土地の境界に関して、隣ともめているような土地も、簡単に売れません。

また、土地を何人かで共有している場合にも、全員の同意がないと売れません。

土地の前の道路が私道で、私道の持ち主が違う場合にも、許可が必要です。

いずれも、かなりの時間をかけて解決しなければならないので、不動産屋に出しても、簡単に売れない可能性が高いです。

田や畑を売る場合には、農地法が絡んできます。農業委員会の許可が必要です。

書類の作成が面倒なのと、農業委員会の審査が必要になります。

農用地を売る場合には、農家とか農業法人が対象になりますので、かなり制限されます。

転用可能な土地については、住宅もありますが、その他の用途、駐車場とか太陽発電などもあり得ます。

農地は固定資産税は安い、売却額が安いものの、相続税評価額がかなり高くなりがちです。

結果的に高い相続税になる可能性があるので、早期の処分が必要でしょう。

地方に住んでいる親の物件も、簡単に売れないことがあります。

地方の物件には、その土地独自の不動産の規制があることがあります。

また、都会の不動産業者は、交通費を請求しづらく、また現場の感覚もないので、かなり扱いづらいことになります。

マンションや別荘地には、管理費・修繕積立金を滞納している物件があります。

購入した人は、これを引き継ぐ必要があります。つまりは負の物件です。

引き継ぐのであれば、売買は成立しますが、100万円以上になれば、さすがに引くでしょう。

相続登記がされていない、そのままになっている不動産は多いです。

親が亡くなった後、そのままの名義になっているは非常に多いです。

当面、登記をしなくても、何ら支障がない、費用も掛かる、面倒なので、こうなりがちです。

実際に売却するとなれば、売り手ははっきりさせておく必要があるので登記が必要です。